Verhuur van de oude woning leidt tot minder aftrek ivm de bijleenregeling

Volgens de rechtbank is de bijleenregeling van toepassing bij verhuur van de voormalige eigen woning, ook al wordt er geen overwaarde gerealiseerd omdat de woning niet wordt verkocht.

Het volgende speelt in deze rechtszaak. Een woningeigenaar verhuist op 1 april 2008 naar zijn nieuwe eigen woning. Zijn vorige eigen woning wordt niet verkocht, maar verhuurd. Bij zijn aangifte inkomstenbelasting trekt hij de volledige hypotheekrente af die betrekking heeft op zijn nieuwe woning.

De inspecteur is het daar niet mee eens, omdat in de vorige eigen woning een overwaarde schuil gaat. Op grond van de bijleenregeling moet, aldus de inspecteur, de nieuwe eigenwoningschuld verlaagd worden met de (fictief) gerealiseerde eigenwoningreserve (EWR). De woningeigenaar stelt dat de bijleenregeling niet van toepassing is, omdat er geen sprake is van verkoop of realisatie.

De rechter (Rechtbank Zeeland- West-Brabant 2 juli 2013, ECLI:NL:RBZWB:2013:5753) stelt de inspecteur in het gelijk. Doordat de woningegenaar de woning is gaan verhuren, is er niet langer sprake van een eigen woning in de zin van de wet. In de terminologie van de bijleenregeling is er dan sprake van een 'vervreemding'. Daarbij is de waarde in het economische verkeer op dat moment het uitgangspunt. Is die waarde hoger dan de eigenwoningschuld (vermeerderd met de kosten ter zake van vervreemding), dan is er sprake van een vervreemdingssaldo dat moet worden toegevoegd aan de EWR. Die EWR leidt tot een lagere eigenwoningschuld voor de nieuwe eigen woning. Dat feitelijk geen overwaarde is gerealiseerd omdat de woning niet is verkocht, doet aan de toepassing van de bijleenregeling niet af.
Vervreemding
Bij verhuur is er geen sprake van verkoop en is er dus geen koopprijs bekend. De wet schrijft dan voor dat voor de waardebepaling moet worden aangeknoopt bij de waarde in het economische verkeer. Daarover zullen de meningen snel verschillen. De belastingplichtige zal van een zo laag mogelijke waarde willen uitgaan en doet er goed aan deze te onderbouwen met een taxatierapport.

De Belastingdienst zal in eerste instantie uitgaan van de hem bekend zijnde WOZ-waarde. Zo ook de inspecteur in deze procedure. Hij ging uit van de WOZ-waarde per 1 januari 2008 vermeerderd met de waardestijging in de drie maanden van 2008. De rechter was het daarmee eens en oordeelde dat de WOZ-waarde in dit geval geacht moet worden overeen te stemmen met de waarde in het economische verkeer.

Het standpunt van deze woningbezitter is overigens goed te begrijpen. Het begrip 'vervreemding' in de bijleenregeling is ruimer dan het algemene vervreemdingsbegrip. Volgens Van Dale wordt onder 'vervreemding' verstaan: "overdracht van eigendomsrecht krachtens verkoop of schenking." Bij verhuur is geen sprake van eigendomsoverdracht. Toch is er sprake van een
vervreemding in de zin van de bijleenregeling, omdat de woning niet langer wordt aangemerkt als een eigen woning in de zin van de wet. Dat doet zich niet alleen voor bij verhuur. Dit speelt ook als de woning als tweede woning wordt aangehouden of als de te koop staande woning maar niet wordt verkocht en de termijn van de verhuisregeling (in 2013 lopende kalenderjaar plus 3 jaar) is verstreken.

Van vervreemding in de zin van de bijleenregeling is dus sprake op het moment dat:
- de woning wordt verkocht;
- de woning wordt geschonken;
- de woning wordt verhuurd;
- de woning wordt aangehouden als tweede woning;
- de termijn van de verhuisregeling (in 2013 lopende jaar plus 3 jaar) verstrijkt.




[ Bron: Fiscaal-Juridisch Adviesbureau Nationale Nederlanden ]



- Posted by Pascal de Roo -