Pas op met lange rentevaste periode

De hypotheekrentes zijn op dit moment ontzettend laag. Ongetwijfeld de reden dat steeds meer mensen kiezen om hun hypotheekrente lang vast te zetten. Hoewel de 10-jaars vaste rente (± 45% van alle aanvragen) onverminderd populair is, wordt op dit moment een op de drie hypotheken afgesloten met een rentevaste periode van 20 jaar of langer.

Gezien de huidige, lage rente lijkt dit een logische keuze. Echter de meeste mensen blijven geen 20 jaar in de woning wonen. Het niet volmaken van de renteperiode is zonde van het geld, omdat de prijs van een 20-jaarsrente gemiddeld zo’n 0,7% duurder is dan een 10-jaarsvaste rente. Maakt u de 20-jaars periode niet vol, dan heeft u te veel betaald.

Voorbeeld: Stel dat u een annuïteitenhypotheek afsluit van 200.000 euro met een 20-jaars vaste rente van 2,5%. De 10-jaars rente bij dezelfde bank bedraagt op dit moment 1,9%.

Na 10 jaar besluit u te verhuizen en u verkoopt uw huidige woning. Daarmee lost u de hypotheek af. Gedurende deze 10 jaar heeft u bijna 44.000 euro aan rente betaald. Zou u de hypotheek voor 10 jaar hebben vastgezet dan zou u ‘maar’ 33.000 euro aan rente betaald hebben. U heeft op dat moment 11.000 euro te veel aan rente betaald. Een bedrag dat u beter had kunnen besteden aan de aflossing, toch?

“Maar de hypotheek kan toch worden meegenomen naar een andere woning?”, zult u denken.

Verhuisregeling
Sommige hypotheken kunnen inderdaad worden meeverhuisd naar de nieuwe woning. Maar daar horen wel voorwaarden, of te wel spelregels bij. In de dagelijkse praktijk merk ik dat de vraag: “Kan de hypotheek worden meeverhuisd?”, veelvuldig wordt gesteld. Wanneer als antwoord “Ja, dat is mogelijk” wordt gegeven, dan wordt er niet gevraagd naar de spelregels voor verhuizen. Vaak zijn deze niet eens bekend!

Ontdek de spelregels
Sluit u een hypotheek af met een (zeer) lange rentevaste periode, dan is het verstandig om vooraf niet alleen te onderzoeken of de hypotheek verhuisbaar is, maar ook welke condities en voorwaarden hierop van toepassing zijn.

Zorg ervoor dat u (minimaal) de antwoorden op de volgende vragen weet:

* Is de kans aanwezig dat ik ga verhuizen voor het einde van de rentevaste periode?

* Welke koop/verkoopvolgorde is van toepassing om gebruik te kunnen van de verhuisregeling, moet de oude woning eerst verkocht zijn?

* Hoelang mag er zitten tussen de verkoop en aankoop van een nieuwe woning?

* Bestaat de kans dat u bij verhuizing niet meer in loondienst werkzaam bent? En wat is het beleid voor ondernemers bij die bank?

* Welke voorwaarden gelden wanneer de hypotheek verhoogd moet worden. Heeft u dan weer de keuze uit alle rentemogelijkheden en aflosvormen?

* Is uw hypotheek nu met NHG, verstrekt de bank ook hypotheken zonder NHG?

* Is u hypotheek nu met NHG, welke opslag krijgt u wanneer de volgende hypotheek zonder NHG zou zijn?

* Is uw hypotheek nu met NHG, zou ik bij die bank ook in aanmerking komen voor een hypotheek zonder NHG?


- Pascal de Roo gebruik makend van bron: Telegraaf -

Kosten hypotheek financieren

Op 08 april jl. waarschuwt de AFM dat het risicovol is voor consumenten als zij een krediet afsluiten om de kosten voor het afsluiten van een hypotheek te betalen. De bijkomende kosten worden dan gefinancierd met een consumptief krediet.

Maximale hypotheek

Per 01-01-2016 kunnen consumenten een hypotheek afsluiten van maximaal 102% van de woningwaarde. Bij de aanschaf van een woning van € 250.000,- kan dus maximaal € 255.000,- middels een hypothecair krediet geleend worden.

Zelf betalen

De kosten koper bedragen ongeveer 4%. Deze bestaan o.a. uit overdrachtsbelasting (2%), notariskosten, taxatiekosten en afsluitkosten. Consumenten moeten dus alle kosten behoudens de overdrachtsbelasting zelf betalen.

Financieren met consumptief krediet

Nu kan het financieel interessant zijn om ook de kosten voor de overdrachtsbelasting (€ 5.000,-) middels een consumptief krediet te financieren en dit te gebruiken voor verlaging van de hypotheekschuld. Thijs Berndsen illustreert dit met het volgende voorbeeld:

• Aankoop woning: € 250.000,-
• Overdrachtsbelasting: € 5.000,-
• Maximale hypotheek (o.b.v. 102%) bedraagt: € 255.000,-

De hypotheekrente 10 jaar vast bij Delta Lloyd bedraagt (per 08-04-2016):

1. bij 102% financiering: 3,15%
2. bij 100% financiering: 2,80%.

En lagere maandlasten

Maandlast situatie 1 (102% financiering)
Uitgaande van een hypotheekrente van 3,15% over € 255.000,- en rekening houdend met een annuïtair aflosschema met een looptijd van 30 jaar bedraagt uw maandelijkse bruto last: € 1.096,-

Maandlast situatie 2 (100% financiering incl. consumptief krediet)
Uitgaande van een hypotheekrente van 2,80% over € 250.000,- en rekening houdend met een annuïtair aflosschema met een looptijd van 30 jaar bedraagt uw maandelijkse bruto last: € 1.027,-
Indien u kiest voor een 1% consumptief krediet dan bedraagt de last voor het krediet € 50,- per maand. De totale last bedraagt daardoor € 1.077,- per maand.

En snellere aflossing

Naast het feit dat u goedkopere maandlasten heeft lost u de totale schuld ook sneller in. Het krediet lost u namelijk in 11 jaar af zodat er na 11 jaar nog een hypotheekschuld overblijft van € 174.132,-De hypotheekschuld in situatie 1 bedraagt na 11 jaar nog € 180.490,-.

Conclusie

Het kan in sommige situaties zeker lonen om de “topverstrekking” van een hypotheek middels een consumptief krediet te financieren. Dit kan zelfs leiden tot lagere maandlasten en het sneller aflossen van de hypotheekschuld. Het eenzijdige en angstige beeld dat de AFM schetst is daarom onterecht.