Mensen met spaargeld die willen profiteren van de lage hypotheekrente, kunnen volgens de Consumentenbond bij het oversluiten beter niet kiezen voor rentemiddeling.
“Vrijwel alle banken hanteren een ongunstige rekenmethode, waardoor het voordeel lager is dan verwacht.” Berekeningen van de Consumentenbond laten zien dat vrijwel alle banken een ongunstige rekenmethode hanteren, waardoor het voordeel van rentemiddeling lager is dan verwacht. “Alleen bij Obvion is rentemiddeling vaak gunstig, ook bij de spaarhypotheek. ING, SNS Bank (SNS, Regio Bank) en Achmea (Centraal Beheer, Woonfonds) berekenen bij het oversluiten van de hypotheek een boeterente en smeren die uit over de nieuw gekozen looptijd.
Een belangrijke reden voor de ongunstige uitkomst is dat deze banken geen rekening houden met het boetevrije deel van de hypotheek. Die is normaal 10 tot 20% van de hypotheeksom”, aldus de bond.
De Consumentenbond steunt het pleidooi bij banken van minister Dijsselbloem om rentemiddeling vaker en beter mogelijk te maken, maar veel aanbieders zijn er nog niet en er is een beter rekensysteem nodig. “Nu bestaat de kans dat niet de klanten maar de banken profiteren van rentemiddeling, want als de hypotheekrente onverhoopt niet flink stijgt, lijden de klanten zelfs verlies.” “Rentemiddeling is voor consumenten zonder spaargeld de enige optie om de rentelasten te verlagen”, schrijft de Consumentenbond. “Wie spaargeld heeft, kan beter kiezen voor vervroegd oversluiten naar een lagere rente door boeterente te betalen of extra aflossen op de hypotheek.
Bij rentemiddeling kiezen consumenten ervoor hun hypotheek open te breken, terwijl de rentevaste periode nog loopt. De rente wordt langer vastgezet, ervan uitgaande dat deze in de toekomst gaat stijgen. Vervroegd oversluiten door boeterente te betalen of te kiezen voor rentemiddeling levert alleen voordeel op als de rente de komende jaren flink gaat stijgen.”
- Pascal de Roo gebruik makend van bron: Consumentenbod -
Het portal voor verzekeringen, hypotheken en makelaardij
vrijdag 28 augustus 2015
zondag 23 augustus 2015
Oversluiten hypotheek: investeren om te besparen
Gepubliceerd op: 21 augustus 2015 | 1.391 x gelezen
De hypotheekrente is laag. Zeer laag zelfs. Lager dan de rente die je nu betaalt en zeer waarschijnlijk ook lager dan de rente die je in de toekomst gaat betalen. Loopt jouw rentevaste periode nog een aantal jaren door, maar wil je tóch profiteren? Dan is oversluiten een optie. Of dat interessant is, hangt af van je huidige hypotheek, de resterende looptijd en de boeterente die gerekend wordt.
Oversluiten houdt in dat je een nieuwe hypotheeklening afsluit, tegen een lager rentetarief. Dat kan bij je huidige hypotheekverstrekker, of bij een andere bank. Met die nieuwe lening los je in één keer je oude hypotheek af.
Wil jij ‘iets’ met je hypotheek?
SNS Bank onderzocht onlangs of de Nederlandse huizenbezitters met oversluiten bezig zijn. 45% heeft over oversluiten nagedacht, maar nog geen concrete stappen gezet. Ruim 20% stond er tot nu toe niet bij stil dat oversluiten interessant zou kunnen zijn.
De overige 35% is al wel concreet met oversluiten bezig of bezig geweest. Een deel van hen haakte af, met name vanwege de hoge boeterente die gerekend wordt.
Hoe zit het met die boeterente?
Wanneer je een hypotheek sluit, spreek je met de bank af dat je een bepaalde periode, bijvoorbeeld tien jaar, een vaste rente betaalt over het hypotheekbedrag. Met oversluiten maak je nieuwe afspraken omdat de rente in de tussentijd gedaald is. De bank loopt hierdoor de rente-inkomsten van jullie oude afspraak mis, en rekent ter compensatie de boeterente.
De boeterente kan op verschillende manieren berekend worden. Hoe dat bij jouw hypotheek zit, lees je in de voorwaarden. Een financieel adviseur kan met je meekijken en de exacte boete voor je bereken. De boeterente is het meest gunstig wanneer je je hypotheek oversluit bij je eigen hypotheekverstrekker.
Een voorbeeld: investeren om te besparen
Stel, je hebt een aflossingsvrije hypotheek. Deze heb je afgesloten in augustus 2008. Je koos toen voor een rentevaste termijn van 10 jaar, tegen de laagste rente van dat moment: 5,5%. De laagste rente voor een hypotheek met een rentevaste termijn van 10 jaar is nu, in augustus 2015, 2,25%. De hypotheekrente is dus ruimschoots gehalveerd. Maar jij mag pas over 3 jaar verlengen, in augustus 2018. Is oversluiten nu verstandig?
De berekening
Je sluit je hypotheek over bij dezelfde aanbieder, naar een rente van 2,25% voor 10 jaar vast.
Er mag bij jouw hypotheekaanbieder 15% boetevrij afgelost worden. Over de resterende € 170.000 (= 85% van € 200.00) betaal je een boete, die gebaseerd is op het renteverschil (eerst 5,5%, na oversluiten 2,25%).
De boete bedraagt € 16.575. Reken daarnaast op circa € 2.000 advies- en oversluitkosten. Totale oversluitkosten: € 18.575.
De advieskosten en de boeterente zijn belasting-aftrekbaar, waardoor de netto kosten € 10.774 bedragen.
Het kost je dus € 10.774 om te profiteren van een fors lagere rente. Je hebt twee mogelijkheden om dit bedrag te betalen:
Optie A: Oversluitboete betalen met spaargeld
Je hebt op je spaarrekening een bedrag achter de hand waarmee je de oversluitboete en advieskosten kunt betalen. Een aardige uitgave. Maar wel eentje die direct lagere lasten tot gevolg heeft. Het scheelt je direct € 314 per maand, oftewel € 3.770 per jaar.. Na 2 jaar en 10 maanden heb je de investering van € 10.774 volledig terugverdiend. In de periode daarna blijf je profiteren van je lage maandlasten.
Optie B: Oversluitboete meefinancieren in hypotheek
Als alternatief kun je de oversluitkosten in je hypotheek onderbrengen. De meeste hypotheekverstrekkers zullen hier niet om staan te springen. Maar heeft jouw woning voldoende overwaarde, dan is het mogelijk. Met deze constructie verspreid je de oversluitkosten over meerdere jaren.
Stemt je bank in met verhogen van je hypotheek, dan dalen je netto rentelasten na het oversluiten, ondanks de verhoogde hypotheek, met € 3.528 per jaar. Dat scheelt je dus € 294 per maand, een verschil dat je direct zult merken in je portemonnee. Na 3 jaar en 1 maand heb je je investering terugverdiend.
Opgelet: de boeterente is aftrekbaar, maar rente over de verhoging van de hypotheek voor de boeterente niet. Het verschil tussen de bruto- en nettorentelasten is na het oversluiten dan ook kleiner.
Grootste voordeel: zekerheid van lage lasten op de lange termijn
De lagere rentelasten zijn in beide voorbeelden niet het enige voordeel. Door nu voor oversluiten te kiezen, weet je zeker dat je de komende tien jaar een lage hypotheekrente hebt. Wacht je tot je huidige rentevaste termijn afloopt (in het voorbeeld in augustus 2018), dan is de kans zeer reëel dat de hypotheekrente weer wat gestegen is.
Wanneer is oversluiten niet interessant?
Oversluiten is niet voor iedereen een goede keuze. Staat jouw huis onder water en heb je zelf geen middelen om de oversluitboete te financieren, dan is oversluiten meestal geen optie. Ook zal de boeterente is sommige gevallen simpelweg te hoog zijn, waarmee de terugverdientijd te lang is.
In het voorbeeld is oversluiten een zeer interessante optie. Of oversluiten voor jou interessant is, kun je laten nagaan door een financieel adviseur. Kijk hierbij niet alleen naar oversluiten bij je huidige bank. De boeterente is wat hoger wanneer je wisselt van aanbieder en je krijgt te maken met extra kosten (bij het wisselen van aanbieder betaal je onder andere notaris- en taxatiekosten), desalniettemin kan een flink lagere rente die extra kosten ruimschoots goed maken.
- Pascal de Roo gebruik makend van bron: Wegwijs -
Gepubliceerd op: 21 augustus 2015 | 1.391 x gelezen
De hypotheekrente is laag. Zeer laag zelfs. Lager dan de rente die je nu betaalt en zeer waarschijnlijk ook lager dan de rente die je in de toekomst gaat betalen. Loopt jouw rentevaste periode nog een aantal jaren door, maar wil je tóch profiteren? Dan is oversluiten een optie. Of dat interessant is, hangt af van je huidige hypotheek, de resterende looptijd en de boeterente die gerekend wordt.
Oversluiten houdt in dat je een nieuwe hypotheeklening afsluit, tegen een lager rentetarief. Dat kan bij je huidige hypotheekverstrekker, of bij een andere bank. Met die nieuwe lening los je in één keer je oude hypotheek af.
Wil jij ‘iets’ met je hypotheek?
SNS Bank onderzocht onlangs of de Nederlandse huizenbezitters met oversluiten bezig zijn. 45% heeft over oversluiten nagedacht, maar nog geen concrete stappen gezet. Ruim 20% stond er tot nu toe niet bij stil dat oversluiten interessant zou kunnen zijn.
De overige 35% is al wel concreet met oversluiten bezig of bezig geweest. Een deel van hen haakte af, met name vanwege de hoge boeterente die gerekend wordt.
Hoe zit het met die boeterente?
Wanneer je een hypotheek sluit, spreek je met de bank af dat je een bepaalde periode, bijvoorbeeld tien jaar, een vaste rente betaalt over het hypotheekbedrag. Met oversluiten maak je nieuwe afspraken omdat de rente in de tussentijd gedaald is. De bank loopt hierdoor de rente-inkomsten van jullie oude afspraak mis, en rekent ter compensatie de boeterente.
De boeterente kan op verschillende manieren berekend worden. Hoe dat bij jouw hypotheek zit, lees je in de voorwaarden. Een financieel adviseur kan met je meekijken en de exacte boete voor je bereken. De boeterente is het meest gunstig wanneer je je hypotheek oversluit bij je eigen hypotheekverstrekker.
Een voorbeeld: investeren om te besparen
Stel, je hebt een aflossingsvrije hypotheek. Deze heb je afgesloten in augustus 2008. Je koos toen voor een rentevaste termijn van 10 jaar, tegen de laagste rente van dat moment: 5,5%. De laagste rente voor een hypotheek met een rentevaste termijn van 10 jaar is nu, in augustus 2015, 2,25%. De hypotheekrente is dus ruimschoots gehalveerd. Maar jij mag pas over 3 jaar verlengen, in augustus 2018. Is oversluiten nu verstandig?
De berekening
Je sluit je hypotheek over bij dezelfde aanbieder, naar een rente van 2,25% voor 10 jaar vast.
Er mag bij jouw hypotheekaanbieder 15% boetevrij afgelost worden. Over de resterende € 170.000 (= 85% van € 200.00) betaal je een boete, die gebaseerd is op het renteverschil (eerst 5,5%, na oversluiten 2,25%).
De boete bedraagt € 16.575. Reken daarnaast op circa € 2.000 advies- en oversluitkosten. Totale oversluitkosten: € 18.575.
De advieskosten en de boeterente zijn belasting-aftrekbaar, waardoor de netto kosten € 10.774 bedragen.
Het kost je dus € 10.774 om te profiteren van een fors lagere rente. Je hebt twee mogelijkheden om dit bedrag te betalen:
Optie A: Oversluitboete betalen met spaargeld
Je hebt op je spaarrekening een bedrag achter de hand waarmee je de oversluitboete en advieskosten kunt betalen. Een aardige uitgave. Maar wel eentje die direct lagere lasten tot gevolg heeft. Het scheelt je direct € 314 per maand, oftewel € 3.770 per jaar.. Na 2 jaar en 10 maanden heb je de investering van € 10.774 volledig terugverdiend. In de periode daarna blijf je profiteren van je lage maandlasten.
Optie B: Oversluitboete meefinancieren in hypotheek
Als alternatief kun je de oversluitkosten in je hypotheek onderbrengen. De meeste hypotheekverstrekkers zullen hier niet om staan te springen. Maar heeft jouw woning voldoende overwaarde, dan is het mogelijk. Met deze constructie verspreid je de oversluitkosten over meerdere jaren.
Stemt je bank in met verhogen van je hypotheek, dan dalen je netto rentelasten na het oversluiten, ondanks de verhoogde hypotheek, met € 3.528 per jaar. Dat scheelt je dus € 294 per maand, een verschil dat je direct zult merken in je portemonnee. Na 3 jaar en 1 maand heb je je investering terugverdiend.
Opgelet: de boeterente is aftrekbaar, maar rente over de verhoging van de hypotheek voor de boeterente niet. Het verschil tussen de bruto- en nettorentelasten is na het oversluiten dan ook kleiner.
Grootste voordeel: zekerheid van lage lasten op de lange termijn
De lagere rentelasten zijn in beide voorbeelden niet het enige voordeel. Door nu voor oversluiten te kiezen, weet je zeker dat je de komende tien jaar een lage hypotheekrente hebt. Wacht je tot je huidige rentevaste termijn afloopt (in het voorbeeld in augustus 2018), dan is de kans zeer reëel dat de hypotheekrente weer wat gestegen is.
Wanneer is oversluiten niet interessant?
Oversluiten is niet voor iedereen een goede keuze. Staat jouw huis onder water en heb je zelf geen middelen om de oversluitboete te financieren, dan is oversluiten meestal geen optie. Ook zal de boeterente is sommige gevallen simpelweg te hoog zijn, waarmee de terugverdientijd te lang is.
In het voorbeeld is oversluiten een zeer interessante optie. Of oversluiten voor jou interessant is, kun je laten nagaan door een financieel adviseur. Kijk hierbij niet alleen naar oversluiten bij je huidige bank. De boeterente is wat hoger wanneer je wisselt van aanbieder en je krijgt te maken met extra kosten (bij het wisselen van aanbieder betaal je onder andere notaris- en taxatiekosten), desalniettemin kan een flink lagere rente die extra kosten ruimschoots goed maken.
- Pascal de Roo gebruik makend van bron: Wegwijs -
donderdag 13 augustus 2015
Minder lenen in 2016 en NHG wederom omlaag
Heb je plannen om een huis te kopen, dan zijn er twee belangrijke redenen om die beslissing niet te lang uit te stellen. Vanaf 2016 mag je minder lenen én wordt de maximale hypotheek voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verlaagd. Je hebt dus meer spaargeld nodig en je betaalt jaarlijks een paar honderd euro extra hypotheekrente. Hoe zit het precies?
Je kunt minder lenen
Vanaf 1 januari 2016 mag je minder lenen voor de aankoop van een huis. Op dit moment mag je maximaal 103% van de waarde van je woning lenen. Vanaf 2016 zal dat maximaal 102% zijn. Dat betekent automatisch dat je bij de koop van een huis zelf extra spaargeld in zult moeten leggen.
Dat spaargeld is met name bedoeld voor de zogenaamde bijkomende kosten: de overdrachtsbelasting, kosten voor de notaris en je hypotheekadvies, een bouwkundige keuring, etc. Opgeteld zijn deze kosten ongeveer 6% van de koopsom. Het kopen van een huis kost je dus ongeveer 106% van de waarde van de woning. En vanaf volgend jaar zul je een groter deel daarvan vanuit spaargeld moeten betalen.
Een NHG-hypotheek wordt lastiger
Een ander belangrijk punt: per 1 juli 2016 wordt de kostengrens voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verlaagd. Op dit moment kun je een NHG-hypotheek krijgen voor maximaal € 245.000. Per 1 juli 2016 gaat de maximale hypotheek omlaag naar € 225.000. Overigens rekent de NHG standaard met een opslag van 6% voor bijkomende kosten, waardoor je nieuwe huis dus nog maximaal € 212.264 mag kosten.
Koop je een duurdere woning, dan heb je niet meer de zekerheid van het NHG-vangnet. Maar belangrijker: je krijgt ook de bijbehorende rentekorting niet meer! Dat betekent dat je meer hypotheekrente gaat betalen. Bij de meeste banken scheelt de korting 0,3 tot 0,7%.
Met een hypotheek van € 235.000 kun je op dit moment nog net Nationale Hypotheek Garantie krijgen. Vanaf 1 juli 2016 kan dat niet meer, en vervalt je rentekorting. Dat betekent dat je jaarlijkse netto hypotheeklasten € 624 duurder worden.
Hoe zit het met de hypotheekrente en de huizenprijzen?
In bovenstaande rekenvoorbeelden is geen rekening gehouden met een eventuele stijging van de hypotheekrente en de huizenprijzen. Deze wordt wél verwacht. Reken je ook deze factoren mee, dan wordt het kostenverschil tussen een hypotheek in 2015 of 2016 nog fors hoger.
Twijfel je over een verhuizing of nieuwe hypotheek? Dan is enige haast geboden. Volgend jaar kun je 1% minder lenen én betaal je tot 0,7% meer hypotheekrente door de NHG-beperking. Ben je op zoek naar een huis dat nu nog net binnen de NHG-norm valt, zorg dan dat je ruim op tijd je hypotheekaanvraag afrondt.
Wil je nu vast weten wat de beperkingen van 2016 voor jou precies betekenen? Dan kun je terecht bij je onafhankelijk financieel adviseur.
- Pascal de Roo gebruik makend van bron: Wegwijs -
Je kunt minder lenen
Vanaf 1 januari 2016 mag je minder lenen voor de aankoop van een huis. Op dit moment mag je maximaal 103% van de waarde van je woning lenen. Vanaf 2016 zal dat maximaal 102% zijn. Dat betekent automatisch dat je bij de koop van een huis zelf extra spaargeld in zult moeten leggen.
Dat spaargeld is met name bedoeld voor de zogenaamde bijkomende kosten: de overdrachtsbelasting, kosten voor de notaris en je hypotheekadvies, een bouwkundige keuring, etc. Opgeteld zijn deze kosten ongeveer 6% van de koopsom. Het kopen van een huis kost je dus ongeveer 106% van de waarde van de woning. En vanaf volgend jaar zul je een groter deel daarvan vanuit spaargeld moeten betalen.
Een NHG-hypotheek wordt lastiger
Een ander belangrijk punt: per 1 juli 2016 wordt de kostengrens voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verlaagd. Op dit moment kun je een NHG-hypotheek krijgen voor maximaal € 245.000. Per 1 juli 2016 gaat de maximale hypotheek omlaag naar € 225.000. Overigens rekent de NHG standaard met een opslag van 6% voor bijkomende kosten, waardoor je nieuwe huis dus nog maximaal € 212.264 mag kosten.
Koop je een duurdere woning, dan heb je niet meer de zekerheid van het NHG-vangnet. Maar belangrijker: je krijgt ook de bijbehorende rentekorting niet meer! Dat betekent dat je meer hypotheekrente gaat betalen. Bij de meeste banken scheelt de korting 0,3 tot 0,7%.
Met een hypotheek van € 235.000 kun je op dit moment nog net Nationale Hypotheek Garantie krijgen. Vanaf 1 juli 2016 kan dat niet meer, en vervalt je rentekorting. Dat betekent dat je jaarlijkse netto hypotheeklasten € 624 duurder worden.
Hoe zit het met de hypotheekrente en de huizenprijzen?
In bovenstaande rekenvoorbeelden is geen rekening gehouden met een eventuele stijging van de hypotheekrente en de huizenprijzen. Deze wordt wél verwacht. Reken je ook deze factoren mee, dan wordt het kostenverschil tussen een hypotheek in 2015 of 2016 nog fors hoger.
Twijfel je over een verhuizing of nieuwe hypotheek? Dan is enige haast geboden. Volgend jaar kun je 1% minder lenen én betaal je tot 0,7% meer hypotheekrente door de NHG-beperking. Ben je op zoek naar een huis dat nu nog net binnen de NHG-norm valt, zorg dan dat je ruim op tijd je hypotheekaanvraag afrondt.
Wil je nu vast weten wat de beperkingen van 2016 voor jou precies betekenen? Dan kun je terecht bij je onafhankelijk financieel adviseur.
- Pascal de Roo gebruik makend van bron: Wegwijs -
Abonneren op:
Posts (Atom)