Online voorbereiden, de nieuwe realiteit.

Een advies kost je geld, dit mag duidelijk zijn. En de kosten voor het advies reken je tegenwoordig direct af met jouw adviseur. Of het gaat om een vast bedrag, of om betalen per uur, het is jou helemaal duidelijk wat het advies kost. Dat kan best wennen zijn. Het leek immers altijd alsof een advies gratis was.

Om te kunnen besparen op de kosten, wordt het je tegenwoordig mogelijk gemaakt om je online voor te bereiden op het adviesgesprek. Wat is het idee erachter? Als de adviseur samen met jou kan bouwen aan het advies, dan heeft hij minder tijd nodig. En die tijdswinst vertaalt zich voor jou vaak in lagere advieskosten. In ieder geval bij de grote banken. Maar die zijn niet onafhankelijk.

Gelukkig kunnen wij als jouw onafhankelijke adviseur deze mogelijkheid ook bieden.

Hoe werkt dit? Door je persoonlijke adviseur wordt je, voordat je samen het gesprek hebt, in staat gesteld om thuis en online een aantal zaken te doen:

· meer kennis vergaren over het onderwerp van de afspraak, bijvoorbeeld: hoe werkt een hypotheek? Korte en heldere video's leggen het aan je uit.

· alvast de belangrijkste vragen beantwoorden die tijdens het gesprek aan je worden gesteld

· een paar zaken doorrekenen die je een antwoord geven op jouw eerste behoefte, zoals: kan ik de woning kopen?

· de stukken verzamelen die je verder in het traject nodig hebt.

En dat thuis is een belangrijk voordeel. Je kunt zelf kiezen wanneer je aan de slag gaat met de voorbereiding. In alle rust kan je alle kennis tot je nemen en de zaken die je nodig hebt opzoeken tussen jouw papieren. Als je samen met je partner of een familielid wilt overleggen, dan staat alle informatie 24 uur per dag voor je klaar. En dit werkt!

Want klanten die dit serieus oppakken profiteren direct. Als je het onderwerp goed begrijpt dan wordt het gesprek over jouw situatie makkelijker. Je kunt meer de diepte in en hiermee voorkom je dat je iets afsluit dat je eigenlijk niet begrijpt.

Heb je daarnaast je gegevens ingevuld, dan zal jouw adviseur hier ook naar kunnen kijken. Beiden ben je dus echt klaar voor het adviesgesprek dat gaat komen.

Het is aan jouw adviseur om je inspanningen te waarderen en er eventueel een korting op de advieskosten aan te verbinden. Online jezelf voorbereiden, komt niet in de plaats van een gesprek. Het zorgt juist voor een beter gesprek. De winst is in ieder geval dat jij beter beslagen ten ijs aan je reis gaat beginnen. En je houdt de zekerheid dat je adviseur er altijd voor je is, als je hem nodig hebt.

ZO simpel kan het zijn.


- Posted by Pascal de Roo -

NHG regels strenger bij echtscheiding

Sinds begin dit jaar vraagt NHG aan geldgevers om in alle gevallen van een dreigende gedwongen verkoop met verlies, veroorzaakt door relatiebeëindiging, een inkomens- en vermogenstoets uit te voeren. In deze nieuwsbrief informeren wij u nader over deze toets.

Snel duidelijkheid vooraf
NHG stelt zich tot doel om de situatie van consumenten, die mogelijk met een gedwongen verkoop met verlies te maken krijgen, in een zo vroeg mogelijk stadium in kaart te brengen en te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om de woning te behouden.

Als woningbehoud niet mogelijk blijkt, wil NHG erop toezien dat een eventueel verlies op de woning zo klein mogelijk blijft. Bovendien vindt NHG het belangrijk om consumenten zo snel mogelijk, liefst vóór de verkoop van de woning, duidelijkheid te geven over de kwijtschelding van een eventueel verlies.

Woningbehoud met een verantwoorde lening
Met het oog op deze doelstelling is met marktpartijen afgesproken dat vanaf 1 januari 2013, in gevallen van relatiebeëindiging, altijd een inkomens- en vermogenstoets wordt uitgevoerd door de geldgever. In sommige gevallen hebben geldgevers met intermediairs afspraken gemaakt over de uitvoering van de toets. Het doel van de toets is om op basis van het inkomen en een eventueel vermogen te onderzoeken of woningbehoud mogelijk is in de nieuwe situatie.

Standaard inkomens- en vermogenstoets voor relatiebeëindiging
Tot nu konden geldgevers hun eigen toets gebruiken of de toets uitvoeren via de module “Woonlastenfaciliteit” in de Online NHG Toets. Vanaf 1 juni 2013 stelt NHG één inkomens- en vermogenstoets ter beschikking die in alle gevallen van relatiebeëindiging gebruikt dient te worden. Deze toets is beschikbaar via een zelfstandige module in de Online NHG Toets en wordt inclusief een werkinstructie geleverd.

De toets is uitsluitend bestemd voor gevallen van relatiebeëindiging en is in alle gevallen van relatiebeëindiging verplicht. Voor gevallen van werkloosheid en arbeidsongeschiktheid blijft de toets via de ‘Woonlastenfaciliteit’ in de Online NHG Toets van toepassing. Later dit jaar informeert NHG u over instrumenten die voor deze situaties in ontwikkeling zijn.

Zo snel mogelijk contact met de geldgever
Om adequaat te kunnen handelen in gevallen waarin sprake is van relatiebeëindiging, of een andere oorzaak die kan leiden tot een gedwongen verkoop met verlies, is het belangrijk dat de geldgever en de consument zo snel mogelijk met elkaar in contact komen. NHG streeft naar een vroegtijdige uitvoering van de inkomens- en vermogenstoets om de eventuele mogelijkheden voor woningbehoud optimaal te benutten.

Uitvoering toets verantwoordelijkheid geldgever
De geldgever is eindverantwoordelijk voor de uitvoering van de inkomens- en vermogenstoets. Afhankelijk van onderling gemaakte afspraken tussen geldgevers en intermediairs, kunnen consumenten ook bij hun intermediair terecht voor de uitvoering van de inkomens- en vermogenstoets.

Brief aan consumenten met NHG die woning te koop zetten
In de maand juni start NHG, in overleg met geldgevers, met de verzending van brieven aan consumenten die een hypotheek met NHG hebben en hun woning te koop hebben gezet. Doel hiervan is om consumenten in een zo vroeg mogelijk stadium te informeren over de te nemen stappen om in aanmerking te komen voor kwijtschelding van een eventuele restschuld.

Om te voorkomen dat consumenten hun woning onnodig met verlies verkopen, vragen wij hen zo snel mogelijk contact op te nemen met hun geldverstrekker als sprake is van betalingsproblemen of een andere oorzaak die mogelijk tot een gedwongen verkoop met verlies leidt. Dit kan ertoe leiden dat intermediairs en geldgevers vaker door hun klanten benaderd worden voor de uitvoering van de inkomens- en vermogenstoets.

www.NHG.nl
Op www.NHG.nl informeert NHG consumenten, geldgevers en intermediairs over hoe te handelen in diverse situaties. Onder deze link leest u hoe NHG consumenten informeert die hun relatie beëindigen en de woning graag willen behouden.

Hier leest u waar consumenten op moeten letten als zij hun relatie beëindigen en hun huis willen verkopen. Ook is er een checklist voor consumenten beschikbaar op de website.


- Posted by Pascal de Roo -

Op sommige momenten moet u echt kijken naar uw hypotheek

Gaat u verhuizen of heeft u verbouwplannen, dan is het een vanzelfsprekend moment om uw hypotheek onder de loep te nemen. Maar ook als er iets anders gebeurt in uw leven kan dat nodig zijn. Bijvoorbeeld omdat u een kind verwacht of wanneer uw salaris stijgt.

Hier vindt u de 10 momenten om over uw hypotheek na te denken:

Ik verwacht een kind
Als er kinderen komen, zal uw besteedbare inkomen ook veranderen. Kinderen kosten geld en misschien gaat u of uw partner minder werken. Zeker dan is het verstandig uw inkomen te toetsen aan uw hypotheeklasten. Krijgt u een voorlopige teruggave van de Belastingdienst? Geef dan uw nieuwe inkomen zo snel mogelijk door. En misschien wilt u ook wel meer zekerheid over uw hypotheekrente. Een goed moment om de rente voor een langere periode vast te zetten.

Ik ga met pensioen
Wie met pensioen gaat, krijgt minder inkomen. Kijk goed of uw hypotheeklasten nog aansluiten op uw pensioeninkomen. Liefst ruim van tevoren. Doet u dit bijvoorbeeld 10 jaar voor uw pensioen, dan heeft u nog 10 jaar de tijd om uw hypotheek (gedeeltelijk) af te lossen of extra vermogen op te bouwen.

Ik wil eerder stoppen met werken
Ook eerder stoppen met werken leidt tot een lager inkomen. Het is verstandig uw hypotheek te bekijken op het moment dat u overweegt om eerder te stoppen met werken. U kunt dan nog besluiten om af te lossen op uw hypotheek of om vermogen op te bouwen.

Onze kinderen gaan studeren
Studerende kinderen? Dan gaat u een dure tijd tegemoet. Een goed moment om naar de lasten van uw hypotheek te kijken. Meer zekerheid over de hoogte van uw hypotheekrente kan verstandig zijn. Kies er dan voor om de rente voor een langere periode vast te zetten.

Onze kinderen gaan het huis uit
Op het moment dat uw kinderen het ouderlijk huis verlaten, kunt u wat meer financiële ruimte krijgen. Deze ruimte kunt u gebruiken om meer te gaan aflossen op uw hypotheek. Zodat op uw pensioendatum uw hypotheeklasten genoeg zijn gedaald om met uw pensioeninkomen te kunnen betalen. Bovendien zou u de overwaarde op uw huis kunnen benutten. Bijvoorbeeld om uw kinderen op weg te helpen bij het kopen van een eigen huis.

Mijn partner overlijdt
Bij het overlijden van uw partner wordt misschien een overlijdensrisicoverzekering uitgekeerd. Afhankelijk van uw keuze zou u met deze uitkering uw hypotheek (deels) kunnen aflossen. U zou deze ook kunnen gebruiken voor een periodiek inkomen. Bekijk goed wat in uw geval de beste oplossing is.

Ik ben werkloos geworden
Als u werkloos raakt, daalt uw inkomen meestal. Uw hypotheeklasten lopen gewoon door, tenzij u een werkloosheidsverzekering heeft. In dat geval kunt u een deel van uw lasten hiermee opvangen. Bent u niet verzekerd? Dan zou u tijdelijk uw lasten wat kunnen verlagen door bijvoorbeeld een andere rentevaste periode te kiezen. Of minder kapitaal op te bouwen.

Ik ben arbeidsongeschikt geworden
Bij arbeidsongeschiktheid daalt uw inkomen. Uw hypotheeklasten lopen echter gewoon door, tenzij u een arbeidsongeschiktheidsverzekering heeft. In dat geval kunt u een deel van uw lasten hiermee opvangen. Bent u niet verzekerd? Dan zou u tijdelijk uw lasten wat kunnen verlagen door bijvoorbeeld een andere rentevaste periode te kiezen. Of minder kapitaal op te bouwen.

Ik krijg een salarisverhoging
Met meer inkomen kunt u uw hypotheek aanpassen. Had u bijvoorbeeld gekozen voor een aflossingsvrije hypotheek? Start dan nu met aflossen of vermogen opbouwen. Ook zou u een langere rentevaste periode kunnen kiezen voor meer zekerheid over uw maandlasten.

Ik ga scheiden
Meestal zult u bij een scheiding uw hypotheek moeten bekijken. Uw huis is immers gemeenschappelijk bezit dat moet worden verdeeld. De volgende aandachtspunten zijn belangrijk:
De partner die in het huis blijft wonen, moet genoeg inkomen hebben om de hele hypotheek te kunnen betalen.
De partner die zijn of haar deel verkoopt aan de wederhelft zal niet meer hoofdelijk aansprakelijk willen zijn. Zodat hij of zij later niet meer kan worden aangesproken als de ex-partner de hypotheeklasten niet meer kan betalen.
Maak totdat de echtscheiding definitief is duidelijke afspraken over wie er in de woning blijft wonen en wie de hypotheek betaalt.

Samenvatting
Het is verstandig om er al ruim van tevoren voor te zorgen dat uw hypotheek betaalbaar blijft. Bedenkt u dat pas op het moment zelf, dan bent u vaak te laat. Een goede balans tussen uw inkomen en uw hypotheeklasten is een 'must'.


- Posted by Pascal de Roo -

Rente blijft dalen

De dalende trend van de hypotheekrente houdt aan. De rente is ook de afgelopen week verder licht gedaald.

De aanhoudende daling houdt verband met het uitblijven van een herstel van de Nederlandse economie.

De afgelopen week daalde de rente voor een 10-jaars hypotheek naar een rentepercentage van 4,18 procent. Een paar maanden geleden was dat nog meer dan 4,40 procent. Bij een 5-jaars hypotheek bedroeg het rentepercentage de afgelopen week 3,40 procent, tegenover ruim 3,50 procent een paar maanden geleden. De variabele rente laat daarentegen weinig beweging zien en cirkelt rond de 2,90 procent.

De Nederlandse economie kromp het eerste kwartaal van 2013 met 0,1 procent. Het kwartaal daarvoor was dat 0,4 procent en in het derde kwartaal van 2013 bedroeg de krimp zelfs 1 procent.


- Posted by Pascal de Roo -

Tips en wetenswaardigheden voor het gebruik van uw woning

Krimpscheuren Een krimpscheur is een dunne scheur die door het krimpen van het materiaal is ontstaan. Het materiaal is in de bouw meestal stucwerk, beton of hout. Het risico dat een krimpscheur na volledig drogen van het materiaal veel groter wordt, is zeer klein. Constructief heeft een krimpscheur geen enkele betekenis. In vrijwel iedere nieuwbouwwoning komen na verloop van tijd krimpscheurtjes en krimpnaden voor. Krimpscheuren langs plafonds en in hoeken blijft u helaas zien totdat u nieuw behang of een andere wandafwerking neemt. Eventueel kunt u ze dichtzetten met een overschilderbare acrylaat kit. De naad afkitten en daarna de kit met een vochtige kwast of spons afstrijken, omdat acrylaat kit direct na het verwerken nog oplosbaar is in water. Dit geldt ook voor de krimpnaad die tussen de trapboom en de wand kan ontstaan.

Plafonds Vanuit esthetisch oogpunt zetten wij de V-naden in de plafonds dicht. Wij kunnen echter geen garantie geven op het uitblijven van kleine haarscheurtjes. Door de temperatuurverschillen zet de vloer uit of krimpt. Ook kan een vloer de eerste jaren iets gaan doorzakken wat ook de nodige spanningen geeft waardoor er haarscheurtjes kunnen ontstaan.

Behangklaar Als een wand zo vlak is gemaakt, dat je er direct op kunt behangen dan is er sprake van behangklaar. Bubbels of luchtgaatjes mogen op zich wel in de wand zitten, maar er moet probleemloos op behangen kunnen worden met normaal behang. Vele (dunne) soorten behang zullen toch een voorbehandeling van de wanden nodig hebben.

Als de muren vochtig zijn Iedere nieuw gebouwde woning bevat een grote hoeveelheid bouwvocht. Gemiddeld wel zo'n 4000 liter. Dat is normaal. Het vocht is afkomstig van 'natte' bouwmaterialen, zoals beton, cement, spuitwerk op het plafond en lijm van het tegelwerk. Ook regen die tijdens de bouw is gevallen, maakt de bouwmaterialen nat. Vaak duurt het wel een jaar voordat al dit overtollige vocht uit het huis is verdwenen. Vooral het eerste half jaar moet u er extra aandacht aan besteden.

Vocht verwijderen door stoken en ventileren Het bouwvocht verdwijnt door alle vertrekken het eerste half jaar te verwarmen en goed te ventileren. Zet de verwarming in het begin echter niet te hoog; ongeveer 20 ºC is voldoende! Door te snelle uitdroging kan namelijk extra krimp ontstaan waardoor schade in de bouwconstructie optreedt. Goed ventileren doet u door regelmatig alle ramen een tijdje open te zetten. Als u mechanische afzuiging heeft, zet die regelmatig op de hoogste stand. Wij adviseren u de binnendeuren zoveel mogelijk open te laten staan. Daardoor vindt er een betere ventilatie plaats waardoor bouwvocht sneller verdwijnt. Ook is het risico van krom trekkende binnendeuren hierdoor een stuk minder.

Verwarmen èn ventileren? Verwarmen en ventileren, gaat dat wel samen? Ja, verstandig ventileren kan zelfs energie besparen. Een droge woning is namelijk sneller warm dan een vochtige woning. Door te ventileren wordt het vocht afgevoerd zodat uw woning sneller opwarmt. In de winter kan ventileren wel wat energie kosten omdat warme lucht wordt afgevoerd en vervangen door koude lucht. Maar ook dan blijft ventileren noodzakelijk om vochtproblemen in huis te voorkomen.

Spleten en roosters dicht? Ik wil de spleten of roosters in de (binnen)deuren en kozijnen dichtmaken, kan dat? Nee, die spleten en roosters zijn juist aangebracht om te zorgen dat de lucht in elke kamer wordt ververst. De natuurlijke en mechanische afvoer van lucht uit de woning maakt toevoer noodzakelijk. Als u bepaalde roosters of spleten dicht maakt, gaat de lucht door de overige roosters en spleten nog sneller stromen. De ventilatie van de woning raakt uit balans. Dit kan leiden tot tocht- en vochtproblemen op verschillende plaatsen in huis. Dus geen matten of tochtprofielen voor de spleten aanbrengen en roosters niet afplakken!

Schoonmaken De woning wordt 'bezemschoon' opgeleverd. Behalve het sanitair, de tegelwerken en de glasruiten, deze worden schoon opgeleverd. Een grote schoonmaak is dus nog wel noodzakelijk.

Schoonmaakmiddelen Schoonmaken kan met bijvoorbeeld de volgende schoonmaakmiddelen: • Water en zachte of vloeibare zeep of een allesreiniger. Gebruik zeep echter niet in gebieden met hard water. Bij een waterhardheid groter dan 10o DH werkt zeep niet. Gebruik dan allesreiniger. De waterhardheid kunt u navragen bij uw waterleidingbedrijf. • Afwasmiddel. • Schuursponsjes of schuurpoeder zonder bleekmiddel. • Huishoud- of schoonmaakazijn voor het verwijderen van kalkaanslag. • Soda. • Spiritus. Uw huis wordt goed schoon met deze schoonmaakmiddelen. Andere, soms agressieve schoonmaakmiddelen, zoals chloor en ammonia, en speciale reinigers als bad- en wastafelreiniger, glassex, vlekkenreinigers en chemische ontstoppingsmiddelen zijn meestal overbodig. Ze zijn schadelijk voor uw gezondheid en voor het milieu.

Huurlasten groeien naar kooplasten

Uit het onderzoek ‘Kopen of huren: een omslagpunt in de woningmarkt?’ is gebleken dat de woonlasten van een koopwoning steeds dichter bij de lasten van een huurwoning komen. In enkele provincies kost het zelfs minder om een woning te kopen dan om te huren.

Het onderzoek is door de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) uitgevoerd, in opdracht van NVM.

Er is onderzocht wanneer er een omslagpunt in de woningmarkt is voor startende kopers die aarzelen tussen huren of kopen. Het kopen van een woning blijkt nog wel duurder te zijn dan het huren van een woning. Echter komen de koopprijzen steeds dichter bij de huurprijzen doordat de prijzen van een koopwoning zijn gedaald en de huren verder omhoog gaan.

Als de woonlasten van een huurwoning de lasten van een koopwoning overstijgen, zullen starters steeds meer kiezen voor een koopwoning. Dan is hiermee de bodem van de kopersmarkt bereikt.Verwachte prijsontwikkeling van koopwoningen en flexibiliteit van huurwoningen bepalen ook of de aankoop van een woning aantrekkelijk is.

Het onderzoek heeft de woonlasten van een huur- en een koopwoning vergeleken en doorberekend tot 2015. Zo blijkt dat de maandlasten van een koopwoning meer dan 20 procent lager liggen voor een gemiddelde starter vergeleken met de lasten in 2009. Er wordt verwacht dat in de nabije toekomst starters meer kiezen voor een koopwoning.

Huren of kopen?
Twijfel je tussen het huren of het kopen van een woning? Misschien is het toch een goed moment om na te denken over een koopwoning. De meeste huren stijgen de komende tijd.

Vaak staan mensen versteld over de mogelijkheden.

De woonmarkt vd afgelopen 4,5 jaar

Woningbezitters met een restschuld die willen verhuizen kunnen dat op termijn mogelijk doen met behoud van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

Minister voor Wonen Stef Blok (VVD) onderzoekt die mogelijkheid, melden bronnen in de sector vandaag aan Het Financieele Dagblad.

De instantie die de NHG verstrekt, het Waarborgfonds Eigen Woning, doet dat echter niet. Blok gaat nu in overleg met het fonds om de regeling te verruimen, aldus het FD. De verruiming moet ervoor zorgen dat banken minder huiverig worden om de restschuld mee te financieren.

Huizenprijzen
Van naar schatting een miljoen woningen is de hypotheekschuld inmiddels hoger dan de waarde van de woning, blijkt uit cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek over 2011. De huizenprijzen zijn sinds 2011 met nog eens tien procent gedaald, schrijft NU.nl

Duidelijkheid...
Zoals aangekondigd willen wij u als verkoper graag op de hoogte houden en hebben wij de afgelopen maanden de markt in Delft en omliggende steden nauwkeurig gevolgd en in kaart gebracht.

Hieruit blijkt dat de afgelopen 55 maanden (4,5 jaar):

De huizenprijzen ruim 11% gedaald zijn t.o.v. het gemiddelde en dat er zelfs bijna 42% meer aanbod te koop staat.







Met recht tijd dat de overheid nog eens bekijkt wat men aan de woonmarkt kan regulieren.

Wilt u meer informatie?
Neemt u dan gerust even contact met uw makelaar op. Wij houden de markt scherp in de gaten en volgen het nieuws actueel.

Een adviestraject bij ZO.nl begint met een gratis oriënterend gesprek

Het is voor u belangrijk om in een vroeg stadium te weten of onze adviseurs een mogelijke oplossing hebben voor uw financiële vraag. Door het provisieverbod dat de overheid dit jaar heeft ingevoerd, is het voor veel consumenten nog niet duidelijk vanaf welk moment men moeten betalen voor financieel advies.

Het is goed dat klanten van ZO.nl weten dat wij een oriënterend gesprek kunnen voeren met een adviseur voordat wij een adviestraject starten.

Een oriënterend gesprek biedt klanten een globale indruk van de dienstverlening
Onder oriëntatie verstaan wij een gesprek waarin de adviseur een globale indruk geeft van onze dienstverlening en de kosten daarvan. In deze fase kunnen klant en wij als financiële dienstverlener vaststellen of we iets voor elkaar kunnen betekenen. Bijvoorbeeld in het geval van een hypotheek bepaalt de klant op hoofdlijnen of de financiële dienstverlener een oplossing kan bieden die in zijn behoefte voorziet. Als de verlangde hypotheek het maximaal te lenen bedrag ruimschoots overschrijdt, dan is een adviestraject waarschijnlijk niet nuttig.

Het kan ook voorkomen dat de kosten van een advies niet opwegen tegen de baten. Dit is bijvoorbeeld het geval als het vrijvallend kapitaal van een lijfrente (zeer) klein is waardoor het voor de klant niet belangrijk is als aanvulling op het inkomen na pensionering. De kosten van een adviesgesprek over het vrijvallend kapitaal staan dan niet in verhouding tot de mogelijke opbrengsten die voortvloeien uit dit advies.

Meestal is één gesprek voldoende voor een oriëntatie. Het is niet de bedoeling dat er tijdens een oriëntatiegesprek specifiek advies wordt gegeven, bijvoorbeeld door concreet naar de situatie van de klant te kijken.

De AFM zegt dat adviseurs een oriëntatiegesprek gratis kunnen aanbieden
Financiële dienstverleners kunnen een oriënterend gesprek gratis aanbieden, maar dit hoeft niet. Het is belangrijk dat adviseurs en bemiddelaars de kosten die komen kijken bij de oriëntatiegesprekken onderdeel maken van het (interne) verdienmodel. ZO.nl kiest er bewust voor het oriëntatiegesprek niet door te rekenen. Wij vinden onze adviesfunctie maatschappelijk van belang en willen hierdoor dat het voor relaties mogelijk blijft om te kijken wat er mogelijk is, zonder kosten.

Voor producten die sinds 1 januari 2013 onder het provisieverbod vallen, geldt vanaf 1 juli dat de klant tijdens de oriëntatiefase ook het standaard dienstverleningsdocument (DVD) krijgt. De klant ontvangt het DVD dus voordat hij heeft besloten of hij een adviestraject wil starten.

De kosten van het adviestraject worden rechtstreeks in rekening gebracht
Met een oriënterend gesprek en het DVD kan de klant beslissen of hij met een adviseur of bemiddelaar een adviestraject wil starten. Als de klant besluit om een advies af te nemen, dan vindt de AFM het ook wenselijk dat een adviseur deze kosten rechtstreeks in rekening brengt bij de klant. Niet alleen financiële dienstverleners, maar ook de directe aanbieder (bijvoorbeeld een bankadviseur) moet de advieskosten rechtstreeks bij de klant in rekening brengen.

De directe aanbieder mag deze kosten namelijk niet meer in de prijs van het financiële product verwerken.

Weigerachtige verkoper moet vraagprijs verlagen

In een kort geding heeft de voorzieningenrechter verkoper veroordeeld mee te werken aan de door de makelaar voorgestelde verlaging van de vraagprijs van de woning. Eveneens wordt verkoper veroordeeld om medewerking te verlenen aan bezichtigingen van de woning.

De feiten Gewezen echtelieden, hierna te noemen ‘partij 1’ en ‘partij 2’, zijn gezamenlijk eigenaar van de voormalige echtelijke woning. Partijen hebben afgesproken dat de vraagprijs zal worden vastgesteld na advies van de makelaar. Eventuele wijzigingen in de vastgestelde vraagprijs zullen tevens nader overeengekomen moeten worden tussen partijen na advies van de makelaar.

De voormalige echtelijke woning staat al ruim anderhalf jaar te koop voor een vraagprijs van € 149.000,-. De makelaar heeft partijen geadviseerd de vraagprijs te verlagen naar € 134.000,-. Partij 1 stemt hier niet mee in. Partij 1 stemt ook niet in met bezichtigingen van de woning.

Partij 2 heeft een spoedeisend belang bij verlaging van de vraagprijs. Partij 2 is immers nog steeds hoofdelijk aansprakelijk voor de hypothecaire schuld. Daarnaast verslechtert de woningmarkt en de schade als gevolg van het uitblijven van verkoop loopt alleen maar op.

Kort geding In een kort geding wordt onder andere gevraagd om partij 1 te veroordelen tot : I. de koopprijs te verlagen tot € 134.000,-; II. het verlenen van de nodige medewerking aan de bezichtigingen, op verbeurte van een dwangsom van € 500,- met een maximum aan te verbeuren dwangsommen van € 10.000,-; III. mee te werken aan elke prijsaanpassing die de makelaar verstandig acht gelet op de marktontwikkelingen; IV. het verlenen van de nodige medewerking aan het opstellen en ondertekenen van de koopovereenkomst met betrekking tot de woning in het geval verkoop kan plaatsvinden conform de door de makelaar geadviseerde prijs.

Vraagprijs verlagen en meewerken aan bezichtigingen op grond van de redelijkheid en billijkheid Volgens de voorzieningenrechter wordt de verkoop belemmerd doordat wordt vastgehouden aan een vraagprijs die niet langer realistisch is. De verhouding tussen partijen worden beheerst door de regels van redelijkheid en billijkheid en op grond daarvan dient partij 1 mee te werken aan (redelijke maatregelen tot) opheffing van verkoopbelemmeringen.

Nu partijen na overleg niet tot overeenstemming zijn gekomen is de voorzieningenrechter, gegeven de ontwikkelingen op de woningmarkt en gelet op het feit dat de woning inmiddels geruime tijd te koop staat, met partij 2 van oordeel dat van partij 1 thans redelijkerwijs mag worden verlangd dat zij meewerkt aan een verlaging van de vraagprijs van de woning. De door de makelaar geadviseerde verlaging tot een bedrag van € 134.000,- komt de voorzieningenrechter alleszins redelijk voor.

Eveneens veroordeelt de voorzieningenrechter partij 1 tot het verlenen van alle medewerking aan bezichtigingen. Voor iedere keer dat partij 1 de woning op verzoek van de makelaar, na tijdige aanzegging van het moment van bezichtiging, niet openstelt respectievelijk niet in behoorlijke staat openstelt voor bezichtiging door potentiële kopers, verbeurt partij 1 een dwangsom van € 500,- met een maximum van € 10.000,-.

Niet meewerken aan elke prijsaanpassing Het gevorderde onder III en IV komt neer op het verstrekken van blanco cheques aan partij 2. Zulks kan van partij 1 niet worden gevergd. Indien de feitelijke omstandigheden in de toekomst nopen tot (specifieke) vormen van medewerking kan zonodig dan in rechte worden gevorderd. Er zijn geen redenen nu reeds over te gaan tot het toewijzen van vele vorderingen “voor het geval dat”. Vorderingen III en IV worden dan ook afgewezen.

Resumé Als één van de verkopers weigert de vraagprijs aan te passen dan laat deze uitspraak zien dat, vaak via een kort geding, het toch mogelijk is om een partij op grond van de redelijkheid en billijkheid zover te krijgen mee te werken aan een verlaging van de vraagprijs. Daarnaast kan een verkoper verplicht worden gesteld om zijn medewerking te verlenen aan bezichtigingen van de woning.

Om elke prijsaanpassing die de makelaar verstandig acht toe te staan gaat de voorzieningenrechter in casu te ver. Indien de vraagprijs opnieuw verlaagd moet worden en partij 1 weigert wederom haar medewerking dan dient men opnieuw een kort geding aan te spannen.