Pas op met huur voor korte duur! (dec. 2013)

Met de Sint uit Spanje weer in het land
Zijn de Pieten met pakjes op de daken beland

Staan die woningen te koop of tijdelijk te huur...?
Wat was de bedoeling van partijen ten aanzien van de duur?

Want voor je het weet zit de eigenaar aan de huurder vast
Ervaart de eigenaar dat als een zware last

En heb je als makelaar je werk niet goed gedaan
Gelukkig kun je in die gevallen vaak wel op beroepsaansprakelijkheidsverzekering aan

Een duidelijke considerans is zeker een goed begin
Maar ook de Leegstandwet zorgt voor win-win

Want de hypotheekhouder kan met die vergunning meestal wel leven
Dan hoeft de eigenaar de huurder geen bescherming te geven

Maar zonder vergunning zijn er diverse beren op de weg
En heb je als verkoper en eigenaar mogelijk pech

Als de huurder niet van plan is om te gaan
Kun je van de rechter namelijk niet altijd op aan

Voorkomen is dus beter dan genezen
Vandaar dat op de volgende uitspraak wordt gewezen...
 
Bij de rechtbank Midden-Nederland (ECLI:NL:RBMNE:2013:4702) lag onlangs de vraag voor of een huurovereenkomst van woonruimte kon worden aangemerkt als huur die naar zijn aard van korte duur is als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW. Tussen verhuurder, diens adviseur en huurder was verschil van mening ontstaan over onder meer de in de huurovereenkomst opgenomen post “behandelingskosten” (een eenmalige vaste vergoeding voor het opstellen van de huurovereenkomst).

De huurder beriep zich (na afloop) op artikel 7:264 BW en stelde dat sprake was van een nietig beding (aangezien dit beding zou kwalificeren als een “niet redelijk voordeel”). In tweede instantie deed de huurder richting de adviseur van verhuurder ook nog een beroep op “het dienen van twee heren” (op grond waarvan de huurder de adviseur geen loon verschuldigd was).
Verhuurder verweerde zich door te stellen dat artikel 7:264 BW niet van toepassing was op huurovereenkomsten voor korte duur. Het gehele stelsel van huur- en huurprijsbescherming (met inbegrip van de definities van prijs, huurprijs en servicekosten) geldt immers voor deze categorie huurovereenkomsten niet. Uitgangspunt is dat alleen de algemene bepalingen van het huurrecht gelden (tenzij in de huurovereenkomsten andere afspraken zijn gemaakt).

Wat was precies het geval?
Het ging om een echtelijke woning van een particuliere verhuurder die te koop stond en tijdelijk zou worden verhuurd aan huurder, voor een periode van 12 maanden (zonder tussentijdse opzeggingsmogelijkheden). De verhuurder had met zijn gezin reeds een andere huis betrokken. De overeenkomst strekte mede ter voorkoming van illegaal gebruik. In de huurovereenkomst was expliciet opgenomen dat het ging om gebruik van woonruimte dat naar zijn aard van slechts bepaalde duur was. Het was huurder bekend dat de woning in de verkoop stond bij een woningmakelaar, bovendien had de huurder ingestemd met het beschikbaar stellen van de woning voor bezichtiging door potentiële kopers. Het was huurder voorts bekend dat in de hypotheekakte van een woning een huurbeding was opgenomen.

De kantonrechter stelde allereerst vast dat het feit dat in het huurcontract uit den treure en in verschillende bewoordingen werd herhaald dat huurder op geen enkele manier aanspraak kon maken op huurbescherming, op zich onvoldoende was om te oordelen dat de huurovereenkomst kwalificeerde als “gebruik van woonruimte naar zijn aard van slechts korte duur”. De kantonrechter overwoog voorts dat het gebruik niet naar zijn aard beperkt was, zoals bijvoorbeeld bij het gebruik van een vakantiehuisje of een hotelkamer. Ook was de beschikbaarheid van de woonruimte niet naar zijn aard beperkt, zoals bijvoorbeeld het geval is als een woning op afzienbare termijn wordt gesloopt. Het feit dat een woning op termijn wordt verkocht betekent niet dat de beschikbaarheid beperkt is: koop breekt immers geen huur. Voorts overwoog de kantonrechter dat de wetgever in de Leegstandwet heeft voorzien in de mogelijkheid voor de eigenaar van een leegstaande, voor de verkoop bestemde woning, om deze tijdelijk te verhuren. Dit zonder dat de dwingendrechtelijke bepalingen omtrent (onder andere) het eindigen van de huur van woonruimte op de huurovereenkomst van toepassing zijn.

De kantonrechter besloot dan ook: “Gelet op deze door de wetgever in de Leegstandswet geboden mogelijkheden, die recentelijk nog zijn verruimd, bestaat des te minder aanleiding om onder de uitzondering als bedoeld in artikel 7:232 lid 2 BW, die naar de bedoeling van de wetgever restrictief dient te worden uitgelegd, ook te begrijpen de huur van een woning die te koop staat”. De slotsom was dan ook dat de bewuste huurovereenkomst niet kon worden aangemerkt als een huurovereenkomst voor korte duur. Het beroep van de huurder op “het dienen van twee heren” slaagde overigens niet, omdat slechts de bankrekening van de adviseur van verhuurder was gebruikt, niets meer en niets minder. Het beroep van de huurder op artikel 7:264 BW (nietig beding) ten aanzien van de behandelingskosten slaagde daarentegen wel. De kantonrechter herhaalde nog maar eens het uitgangspunt: “(…) dat van ‘een niet redelijk voordeel’ sprake is indien tegenover het bedongen voordeel geen of een verwaarloosbare tegenprestatie staat.”. Volgens de kantonrechter viel niet in te zien waarom het redelijk zou zijn dat huurder (een deel van) de kosten van de werkzaamheden (opstellen huurcontract) op zich nam. Mede in aanmerking werd genomen dat het om een aanzienlijk bedrag ging, namelijk ter hoogte van één maand huur.

Kort en goed: dat van een huurovereenkomst voor korte duur sprake is (ondanks de bewoordingen), mag dus niet te licht worden aangenomen! Ik verwijs daarom expliciet naar de per 1 juli jl. gewijzigde Leegstandwet die de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur bij leegstand van woningen heeft verruimd. In aanmerking voor een vergunning (minimale duur 6 maanden!) komen:

• De eigenaren van woonruimte in een gebouw bestemd voor o.a. groepshuisvesting, verzorging, logiesverschaffing, administratie of onderwijs;
• Eigenaren van te koop staande woningen, mits de woning nooit bewoond is geweest of de eigenaar gedurende het jaar voorafgaand aan de aanvraag van de vergunning zelf de woning heeft bewoond of de woning niet langer dan drie jaar is verhuurd gedurende tien jaar voorafgaand aan het aanvragen van de vergunning; en
• Eigenaren van huurwoningen die bestemd zijn voor afbraak of ingrijpende renovatie.

Voor de tijdelijke verhuur van te koop staande woonruimte is de maximale vergunningstermijn (in één keer) vijf jaar. Let op: een particuliere eigenaar kan slechts ten aanzien van twee woningen een leegstandwetvergunning krijgen. Het verkeerd invullen van een aanvraagformulier kan leiden tot intrekking van de vergunning en het opleggen van een forse bestuurlijke boete.
Ten tijde van het schrijven van deze bijdrage liep de appeltermijn van de eerder genoemde uitspraak nog, of partijen in hoger beroep zijn gekomen is (nog) niet bekend. Voor de liefhebber van tijdelijke huurovereenkomsten en/of anti-kraak overeenkomsten van panden die op de nominatielijst staan om gesloopt of gerenoveerd te worden, verwijs ik ten slotte nog naar een recent arrest van het Gerechtshof Amsterdam van 19 november jl. (over de Parooldriehoek). Ook hier trok de eigenaar aan het kortste eind.


Cornélie Arnouts
Boekel De Nerée (advocaat vastgoed, beroepsaansprakelijkheid & tuchtrecht)