Nieuwe woonplan geeft toch lagere woonlasten

Het afgelopen week gepresenteerde “woonakkoord” geeft aanleiding tot veel rumoer en misverstanden, vooral rondom de hypotheekparagraaf. Op basis van de brief van de minister en de nadere uitleg zoals die op de website van de SGP te vinden is, zijn de regelingen geanalyseerd en een aantal cases doorgerekend. 

De conclusie is dat hoewel de regeling complex oogt, er wel degelijk meer mogelijkheden voor huizenkopers ontstaan.
 
De constructie
De koper sluit een annuïtair dalende hypotheek ter grootte van het volledige leenbedrag. Hierover heeft hij renteaftrek voor een maximale duur van 30 jaar.
 
De annuïtaire betaling aan de bank is een vast bedrag, dat bestaat uit rente en aflossing. In het begin is het aflossingscomponent laag. Naarmate de lening verder is afgelost zal het rentecomponent dalen en het aflossingsdeel stijgen. De bank leent de koper van elke aflossing die hij doet, een bedrag terug. Deze ‘teruggaaf’ kan door de koper vrij besteed worden: zijn maandlast wordt zo verlaagd. Er bouwt zich zo een tweede, aflossingsvrije lening op, die begint op nul en na 30 jaar maximaal 50% van de waarde van de woning mag bedragen. De rente op deze tweede lening is even hoog als die van de ‘hoofdlening’, maar is niet aftrekbaar. Beide leningen geschieden onder het stellen van hypothecaire zekerheid.
 
Lagere maandlast gedurende de hele looptijd
Voor een modale huizenkoper levert dit een maandlast op die gedurende de hele looptijd lager is dan bij een volledige annuïteit. Voor een lening van € 200.000, duur 30 jaar, woningwaarde € 200.000, leningrente 4,5% en fiscaal aftrekpercentage 37% is de maandlast over de hele looptijd gemiddeld ruim 15,4 % lager: in het eerste jaar is dat bijna 18%, in het laatste jaar gemiddeld 13%. De kosten van bijproducten zoals overlijdensrisicoverzekeringen laten we hierbij buiten beschouwing. Bij hogere hoofdsommen en hogere aftrekpercentages loopt dit verschil verder op. De suggestie (overigens ook door de SGP en minister Blok gedaan) dat er alleen in de eerste jaren lagere maandlasten zijn klopt naar onze berekeningen uitwijzen niet. 

Ook de bewering van een aantal grote hypotheekketens dat de maandlasten ten alle tijden hoger zal zijn missen naar onze mening grond.
 
Resterende schuld en looptijd
Tegenover de lagere maandlast staat uiteraard een hypothecaire restschuld na 30 jaar, in ons voorbeeld € 100.000. In de brief van de minister staat expliciet dat het aan de geldverstrekker en de geldlener is om afspraken te maken over deze tweede lening, waaronder een langere looptijd. In de brief noemt hij bijvoorbeeld 35 jaar. Dit is een privaatrechtelijke zaak, waar de overheid zich blijkbaar verder niet in mengt. Her en der wordt de suggestie gedaan dat starters hun hypotheek in 35 jaar terug mogen gaan betalen. Dit is dus onjuist. Ook onjuist naar onze mening is de stelling dat de tweede lening een maximale looptijd van 35 jaar mag hebben. Er is geen renteaftrek mee gemoeid en de kredietrisico’s worden verder door de bank gedragen. De overheid is hier dus verder geen partij in.
 
Deze verruiming van de mogelijkheden laat onverlet dat creatieve partijen een dergelijke constructie sowieso hadden kunnen bedenken en maken. Nu is op voorhand duidelijk gemaakt dat dit door de overheid niet bestreden zal worden, althans binnen de geschetste kaders: maximaal 50% van de woningwaarde, in hypothecair verband en rentevoet aan elkaar gelijk.
 
De tweede lening kwalificeert niet als box 1 lening en komt daarmee automatisch in box 3. Voor mensen met vermogen zou deze lening een aftrekpost in box 3 opleveren.
 
Conclusie
Al met al oogt dit als een complexe regeling. De regeling lijkt zo gemaakt te zijn omwille van snelheid: een wetswijziging had zomaar de rest van het jaar kunnen duren. Het biedt echter wel degelijk budgettaire ruimte door lagere maandlasten. Bovendien is er ruimte voor maatwerk. Immers, een klant kan op een gegeven moment besluiten minder terug te willen lenen, bijvoorbeeld omdat zijn inkomenspositie is verruimd. Ook extra aflossingen op de tweede lening zijn denkbaar. De bank kan besluiten de terugbetalingen op een rekening te zetten, waar een rente op wordt vergoed die gelijk is aan de te betalen rente. Immers, zolang het geld niet is opgenomen staat het dan nog gewoon op de balans van de bank. Hiermee ontstaat een instrument dat zou passen in financiële planning, voor de bank kan een dergelijke spaarpotje het betalingsrisico dempen en de klant binden.
 
Zorgen over een resterende schuld lijken ook niet terecht. De restschuld met niet-aftrekbare rente zal alleen al door inflatiecorrectie op zowel woningwaarde als inkomen over 30 jaar minder zwaar in de portemonnee wegen dan nu. Als we uitgaan van de gemiddelde inflatie van de laatste 10 jaar (1,89%), zal het huis in ons voorbeeld zo’n € 344.000 waard zijn over 30 jaar. De lening van € 100.000 is dan dus nog zo’n 30% van de woningwaarde.
 
Wij denken dat, hoewel  regeling zoals gezegd complex is, hiermee welkome mogelijkheden voor kopers worden gecreëerd. De vraag is hoe snel aanbieders in staat zullen zijn producten hiervoor te ontwikkelen en te implementeren. Tevens onderstreept dit naar onze mening het grote belang van een deskundige advisering van de consument.




Bron Moneyview