Let op: "De woonmarkt na 1-1-2013"

De nieuwe kabinetsplannen rond de huizenmarkt zijn bekend. In hoofdlijnen sluiten de nieuwe plannen aan bij de eerder bekend geworden plannen, nl.




- nieuwe hypotheken (vanaf 1 januari 2013) moeten na 30 jaar volledig annuïtair zijn afgelost
- het fiscale voordeel wordt elk jaar iets minder voor de ‘nieuwe gevallen’ (=mensen die hun eerste huis kopen met hypotheek na 1 januari 2013)
- vanaf 2014 wordt bovendien elk jaar de financiële aftrek 0,5% minder voor de hoogste belastingschijf. Het doel is dat de hypotheekrente aftrek blijft, maar niet voor de hoogste schijf. Dit geldt ook voor de ‘bestaande gevallen’.
- de opbrengst uit deze plannen wordt gebruikt om de belastingschijven voor de inkomstenbelasting te verlagen.
- (scheef)huurders zijn de klos: De huur kan jaarlijks met ongeveer 9(!)% omhoog gaan. (Scheefhuurders / scheefwoners zijn mensen die in een sociale huurwoning wonen, maar daarvoor eigenlijk teveel verdienen.)
- Starters krijgen vanaf 1-1-2013 waarschijnlijk minder financiële bestedingsruimte.

Voor de meeste huiseigenaren (bestaande gevallen) is er rond de hypotheekrente aftrek niet echt slecht nieuws. Als de bestaande gevallen een nieuw huis kopen houden zij het voordeel, alleen voor de eventuele hypotheekverhoging gelden de nieuwe regels.

Voor huurders van een sociale huurwoning is het andere koek. Zij worden geconfronteerd met een huurverhoging. De huurverhoging is afhankelijk van het inkomen. Tot een huishoudinkomen van 33.000 euro mag de huur - bovenop de inflatie - met 1,5 procent worden verhoogd. Tussen de 33.000 en 43.000 euro is dat 2,5 procent en boven de 43.000 euro mag de huur naast de inflatie met 6,5 procent omhoog.
De inflatie bedroeg tussen 1992 en 2012 gemiddeld 2,23% per jaar.
Huurders van een sociale huurwoning met een huishoudinkomen (dit is bijvoorbeeld ook het inkomen
van kinderen) van 43.000 euro of meer kunnen een verhoging van 8,75% krijgen.
Gezien het huishoudboekje van veel woningcorporaties is dit niet onwaarschijnlijk.
Indien het kabinet dit beleid 4 jaar volhoudt stijgt een huur van nu 500 euro per maand over 4 jaar naar maar liefst 700 euro per maand!

Huiseigenaren wonen gemiddeld 20 -25 jaar in hun huis voordat zij het verkopen en een nieuw huis kopen. De netto lasten voor deze huiseigenaren stijgen met het nieuwe beleid licht doordat de fiscale aftrek steeds iets minder wordt. De huur voor een ‘scheefhuurder’ stijgt echter hard door. Zeker met de verwachte inflatie.

Ter informatie (bron CBS 2012): Ruim 25% van de huurders van sociale huurwoningen heeft een huishoudinkomen van meer dan 33.000 euro. Dit zijn 609.000 van de 2,2 miljoen bewoonde sociale huurwoningen. Meer dan 200.000 huurders van sociale huurwoningen hebben een inkomen van meer dan 50.000 euro.

Gevolgen
Het belangrijkste gevolg is dat mensen fiscaal geprikkeld/gedwongen worden om een huis te kopen in plaats van een sociale woning te huren.
Een deel van deze groep doet dit voor 1 januari 2013 om nog tot de bestaande gevallen te horen.

Tot slot
Huizenkopers die nog voor 2013 hun slag willen slaan zijn in ieder geval fiscaal slimmer uit. MAAR let goed op: Het is niet noodzakelijk om ook de levering in 2012 te laten plaatsvinden (u hoeft er dit jaar dus nog niet in te wonen) om in aanmerking te komen voor de huidige fiscale voorwaarden. Om toch zeker te zijn dat uw nieuwe hypotheek onder de huidige regels valt, is het verstandig om koopaktes nog af te sluiten in 2012 en er voor te zorgen dat die koopaktes voor 31 december ook daadwerkelijk onherroepelijk zijn (dwz. zonder opschortende voorwaarden). Waarschijnlijk mogen ontbindende voorwaarden (bijvoorbeeld om de financiering rond te krijgen) wel.
Bovendien kan het verstandig zijn om koopaktes in te schrijven in het kadaster.


- Posted by Pascal de Roo -