Tweezijdige bemiddeling en in rekening gebrachte courtage

 

De afgelopen tijd is in de media veel aandacht besteed aan tweezijdige bemiddeling bij (ver)huur van woningen. Veel makelaars/bemiddelaars blijken het niet zo nauw te nemen met de beperkte mogelijkheden die de wet biedt om kosten in rekening te brengen bij de particuliere huurder.

Zo komt het regelmatig voor dat aan een particuliere huurder courtage in rekening wordt gebracht terwijl er ook voor de verhuurder wordt bemiddeld. Dat is wettelijk verboden, ook als de betreffende makelaar/bemiddelaar de verhuurder niets voor zijn dienstverlening in rekening brengt!

Oneerlijke concurrentie
De NVM ziet het als haar taak om op te treden tegen deze vorm van onrechtmatig handelen. Zij heeft daarbij gekozen voor een strategie die geen onderscheid maakt tussen NVM-ers en niet-NVM-ers. De achtergrond hiervan is enerzijds dat het in strijd met de wet in rekening brengen van courtage aan huurders het imago van de hele huurbemiddelingsmarkt besmet. Anderzijds levert het oneerlijke concurrentie op ten opzichte van makelaars/bemiddelaars die de wet wel juist naleven. Een toenemend aantal NVM-leden gaf aan last te ondervinden van oneerlijke concurrentie als gevolg van het hanteren van een wettelijk niet toegestaan verdienmodel.

Als de NVM zich dan enkel tot haar eigen leden zou richten, speelt zij niet-NVM-leden die zich niet aan de wet houden, juist in de kaart.  De laatste groep zou in een oneerlijke voordeligere concurrentiepositie komen te verkeren doordat zij wel gebruik kunnen (blijven) maken van een wettelijk niet toegestaan verdienmodel.

De NVM heeft besloten dat zij de consument actief gaat informeren over de wettelijke regels die gelden bij verhuurbemiddeling. Ook heeft zij een model sommatiebrief en een model dagvaarding openbaar beschikbaar gesteld ten behoeve van huurders aan wie in strijd met de wet courtage in rekening is gebracht omdat de bemiddelaar ook als bemiddelaar voor de verhuurder optrad.

Positieve en negatieve kritiekOp de voorbeeld sommatiebrief en voorbeeld dagvaarding heeft de NVM veel reacties gekregen. Dit zijn overwegend positieve reacties geweest, maar ook enkele kritische reacties (vooral van buiten de NVM), waaronder van Pararius. Zoals wij u al eerder hebben bericht, heeft de NVM deze kritiek serieus genomen en is zij met Pararius in gesprek gegaan. Pararius gaf aan het ook als haar taak te zien om te doen wat in haar macht ligt om handelen in strijd met de wet door haar abonnees te voorkomen. Wat dat betreft zouden beide organisaties elkaar kunnen aanvullen en versterken. Een probleem is echter dat beide organisaties op een aantal punten van mening verschillen. Zo stelde Parararius zich op het standpunt dat de wetgever uitsluitend tweezijdige courtageberekening wilde bestrijden en dat de wetgever niet de bedoeling had om tegen te gaan dat bij tweezijdige bemiddeling de particuliere huurder van zelfstandige woonruimte courtage moet betalen in het geval de bemiddelaar aan de verhuurder geen courtage in rekening brengt. In een brief aan haar abonnees d.d. 5 augustus 2013 verwijt Pararius de NVM “heersende misverstanden in de markt groter te maken door onjuistheden te verspreiden”. 

Overleg met Pararius Eerder deze maand heeft de NVM opnieuw vrijblijvend met Pararius van gedachten gewisseld over de wettelijke (on)mogelijkheid om bij tweezijdige bemiddeling bemiddelingskosten in rekening te brengen aan de (aspirant)huurder.

Deze nieuwe gedachtewisseling met Pararius heeft (gedeeltelijk) haar vruchten afgeworpen. Pararius heeft de NVM onlangs laten weten opnieuw de wetsgeschiedenis te zijn ingedoken en tot de volgende conclusie te zijn gekomen: “(…) Daaruit blijkt, in het bijzonder uit de memorie van toelichting, anders dan waarvan Pararius eerder uitging, dat de bedoeling van de wetgever niet alleen was tweezijdige courtageberekening tegen te gaan, maar ook om, indien tweezijdig wordt bemiddeld (hetgeen op zichzelf niet wordt tegengegaan), te bestrijden dat (alleen) de huurder courtage betaalt door hem dan de mogelijkheid te geven de courtage terug te vorderen (…)”. Zie voor de volledige brief (pdf). De NVM juicht dit inzicht van harte toe. 

Tegelijkertijd verschillen Pararius en de NVM nog steeds op een aantal punten van mening, althans legt Pararius de NVM ten onrechte woorden in de mond en/of trekt Pararius de verkeerde conclusies. Dat is vervelend, omdat Pararius op vergelijkbare wijze haar abonnees informeert. Om die reden geeft de NVM hierbij een reactie op de stellingen en conclusies van Pararius, die de NVM nadrukkelijk niet deelt, laat staan onderschrijft:

	Pararius	NVM
1	De courtageproblematiek is zodanig complex en onvoldoende uitontwikkeld in de jurisprudentie dat deze zich niet leent voor modelsommaties en dagvaardingen.	De courtageproblematiek is geregeld in de wetsartikelen 7:417 lid 4 BW juncto 7:427 BW. Deze wetsartikelen zijn voor de NVM volstrekt helder. Indien tweezijdig wordt bemiddeld, mag aan de particuliere huurder van zelfstandige woonruimte geen courtage in rekening worden gebracht (ook niet als aan de verhuurder geen kosten in rekening worden gebracht).
2	Om dezelfde reden is het stellig onjuist te suggereren dat huurders dergelijke procedures zelf wel kunnen voeren. Dat kunnen zij niet.	De NVM suggereert dit niet. Vanzelfsprekend doet iedere huurder er goed aan om eerst een jurist en/of deurwaarder te raadplegen. Procederen kost nu eenmaal tijd en geld en vaak kunnen conflicten ook heel goed buiten de rechter worden opgelost.
3	Hierdoor worden procedures uitgelokt van huurders tegen makelaars die tot mislukken gedoemd zijn terwijl zowel huurders als makelaars op hoge kosten worden gejaagd in zaken waarin het belang klein is.	Zie antwoord 1 in combinatie met 2. N.B. De voorbeeld documentatie van NVM ziet slechts op één specifieke situatie, namelijk die van tweezijdige bemiddeling[1] waarbij de makelaar (ook) bemiddelingskosten in rekening brengt bij de particuliere huurder (van zelfstandige woonruimte).
4	De stelling dat, indien een makelaar een te huur staande woning presenteert op het internet, de makelaar (dus) een opdracht tot bemiddeling heeft van de verhuurder is onjuist.	Deze stelling is niet afkomstig van de NVM en vermoedelijk ontleend aan de jurisprudentie. Voor de Funda-website gaat de stelling onverkort op, maar andere websites zijn niet altijd even duidelijk op dat punt. De NVM onderschrijft wel de stelling dat als een makelaar een woning in opdracht van de verhuurder namens hem te huur aanbiedt, de makelaar optreedt als bemiddelaar voor resp. lasthebber van de verhuurder.
5	De stelling dat in de situatie dat een woningzoekende, die reageert op een dergelijke advertentie en terechtkomt bij de makelaar, waarna door diens bemiddeling, waarvoor de woningzoekende opdracht geeft, een huurovereenkomst tot stand komt, (dus) geen bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen, gelet op de definitie van de bemiddelingsovereenkomst in artikel 7:425 BW, onjuist.	Ook deze stelling is niet afkomstig van de NVM, zie antwoord 4. Het spreekt voor zich dat een makelaar bemiddelingskosten aan een particuliere huurder in rekening mag  brengen wanneer hij alleen (!) voor de huurder heeft bemiddeld. Als er geen sprake is geweest van tweezijdige bemiddeling, moet de opdrachtgever uiteraard gewoon betalen. Ook als het een particuliere huurder is.
6	De stelling dat in de jurisprudentie courtage die uitstijgt boven een halve maand huur als onredelijk voordeel wordt aangemerkt is onjuist.	Opnieuw een stelling die niet van de NVM afkomstig is. Misschien wordt gedoeld op een mededeling van de NVM die geen betrekking heeft op courtage maar op de uitleg van artikel 7:264 BW uit het huurrecht over (de nietigheid van) onredelijke (voordeel) bedingen.  De voorbeeld documentatie van de NVM heeft geen betrekking op deze huurrecht-problematiek.
7	Het is onjuist te stellen dat makelaars die aan huurders courtage in rekening brengen oneerlijk concurreren met NVM-makelaars die, gedwongen door eigen interne richtlijnen, aan verhuurders courtage in rekening brengen.	Op grond van de wet (artikel 7:417 lid 4 BW juncto 7:427 BW) mag een makelaar (NVM lid of niet) in geval van tweezijdige bemiddeling (met een particuliere huurder van zelfstandige woonruimte) courtage uitsluitend bij de verhuurder in rekening  brengen. Deze bepaling is van ‘dwingend recht’ en staat volstrekt los van het feit dat de NVM de voorkeur geeft aan ‘eenzijdige’ bemiddeling. De passage “gedwongen door eigen interne richtlijnen” is dan ook misplaatst. In een eerder stadium berichtte Pararius richting haar abonnees: “Doordat de NVM strengere regels hanteert dan de wet, mogen NVM-makelaars (die de NVM-regels naleven) minder dan niet NVM-makelaars. In de praktijk komt het erop neer dat NVM-makelaars aan verhuurders courtage moeten vragen terwijl niet-NVM-makelaars vrij zijn om het aan de huurder te vragen. “ Destijds ging Pararius er (ten onrechte!) nog van uit dat “artikel 417 lid 4 slechts bepaalt dat de huurder de door hem betaalde courtage kan terugvorderen van de makelaar indien deze van de verhuurder ook courtage ontvangt.” Tegen die achtergrond is nog enigszins verklaarbaar dat Pararius (opnieuw: ten onrechte!) in het verleden beweerde dat de NVM het publiek verkeerd zou voorlichten en van dagvaardingen zou voorzien die in strijd zouden zijn met de wettelijke regelingen. Nu het inzicht van Pararius in de bedoeling van de wetgever inmiddels is voortgeschreden, is het uiterst bedenkelijk dat  opnieuw een verband met interne NVM-regelgeving wordt gesuggereerd. De suggestie dat NVM-leden minder mogelijkheden hebben om de particuliere huurder van zelfstandige woonruimte courtage in rekening te brengen dan niet-NVM-leden is onjuist. Waarom de NVM het als haar taak ziet om op te treden tegen het in strijd met de wet in rekening brengen van courtage en waarom zij daarbij een strategie volgt die geen onderscheid maakt tussen NVM-leden en niet NVM-leden, is hierboven reeds toegelicht.

 

 

[1] Van tweezijdige bemiddeling is sprake indien dezelfde makelaar zowel voor de verhuurder als (aspirant)huurder optreedt. Onder omstandigheden is tweezijdige bemiddeling toegestaan, artikel 7:417 (lid 1 juncto lid 2) BW zet het wettelijk kader uiteen. Zie tevens het antwoord op nr. 7.