Woning met verlies verkopen, makkelijker

Per 1 januari 2014 wordt de mogelijkheid gecreëerd om restschulden onder strikte voorwaarden met NHG mee te financieren. Daarnaast wordt er een eigen risico ingevoerd op nieuwe NHG-leningen.

Verder is overeenstemming bereikt over de toekomstige ontwikkeling van de NHG-kostengrens op de langere termijn. Na 2016 wordt de NHG-kostengrens gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Net zoals in de periode vóór de tijdelijke verhoging van de kostengrens in juli 2009 wordt de NHG weer gericht op woningen tot een gemiddelde prijs. In de tussenliggende periode wordt de grens geleidelijk omlaag gebracht van € 265.000 in juli 2014, naar € 245.000 in juli 2015 en naar € 225.000 in juli 2016.

De belangrijkste voorwaarden voor het meefinancieren van de restschuld onder NHG zijn:

· Alleen voor bestaande NHG-leningen. De restschuld moet voortvloeien uit een NHG-lening; eventuele restschulden van andere, niet-geborgde leningen kunnen niet worden meegenomen;

· De aankoop van de nieuwe woning en (een deel van) de restschuld dient binnen de op dat moment geldende kostengrens te blijven. Als een deel van de restschuld niet past binnen de actuele kostengrens, dan kan de geldgever het overige deel wel meefinancieren buiten NHG;

· De totale lening dient betaalbaar te zijn op basis van de gebruikelijke inkomenscriteria (de loan-to-income norm zoals jaarlijks door de minister van Financiën vastgesteld middels de regeling hypothecair krediet). Bij aankoop kunnen de bijkomende kosten worden meegefinancierd volgens het schema van de dalende LTV dat voor alle woningaankopen geldt (van 104% in 2014 naar 100% in 2018). Daarmee wordt meer ruimte geboden om de restschuldproblematiek aan te pakken dan gecommuniceerd in de brief van 17 september jl. Het uitgangspunt dat de LTV van de lening exclusief de restschuld maximaal 100% bedraagt, wordt losgelaten. In overleg met het WEW en geldverstrekkers is besloten om deze voorwaarde te laten vallen om het bereik van de regeling te vergroten. Ik (Blok) acht dit verantwoord aangezien er een eigen risico voor aanbieders wordt geherintroduceerd en bij het meenemen van een restschuld naar een volgende woning opnieuw premie moet worden betaald door de consument.

· Voor meefinancieren van restschulden komt er de verplichting tot annuïtair aflossen. Het staat aanbieders vrij om net als nu het geval is zelf aanvullende eisen te stellen. Het WEW geeft aan te verwachten dat geldgevers binnen de ruimte die de LTI biedt, kiezen voor een zo kort mogelijke looptijd.

· Er dient premie te worden betaald over de gehele lening (aankoop en restschuld) die onder NHG borgstelling wordt gebracht. De garantie begint op dat moment weer op 100% en blijft annuïtair aflopen


- Posted by Pascal de Roo -

Voorkom betalingsachterstand op uw hypotheek

Een hypotheekachterstand voorkomen is altijd beter dan genezen. Hoe eerder u actie onderneemt, hoe groter de mogelijkheden zijn. Steek dus vooral niet uw kop in het zand.

Het afgelopen halfjaar zijn er 9.924 consumenten met een betalingsachterstand op de hypotheek bijgekomen. In totaal zijn er, per 1 oktober 2013, 91.812 consumenten die moeite hebben om hun
hypotheeklasten te betalen. Dit blijkt uit de halfjaarlijkse BKR Hypotheekbarometer.

Deze cijfers weerspiegelen het aantal consumenten dat minimaal vier volledige maandbedragen achter is met de betaling van de maandelijkse hypotheeklasten. Op dat moment geeft de geldverstrekker een melding door aan het BKR. Die melding wordt pas weer verwijderd als de achterstand volledig is ingelopen.

Wat kunt u zelf doen?
Zo snel mogelijk contact opnemen! Geldverstrekkers mogen (vanuit privacy overwegingen) geen informatie doorgeven aan tussenpersonen / hypotheekbemiddelaars over uw betalingsgedrag. Dit betekent dat u zelf in actie moet komen zodat er voldoende tijd is om de mogelijkheden te
onderzoeken om de betalingsachterstand te voorkomen.

Wat zijn de mogelijkheden?
Omdat een hypotheekachterstand vaak structureel is, is een structurele oplossing noodzakelijk. Dit betekent dat u kritisch naar uw inkomsten en uitgaven moet kijken.

Inkomsten verhogen
Uw inkomsten kunt u vaak niet zomaar verhogen. U kunt wel (laten) bekijken of u wellicht in aanmerking komt voor bepaalde toeslagen of tegemoetkomingen. Mocht u er nog geen gebruik van maken: u kunt een maandelijks voorschot bij de belastingdienst aanvragen voor de hypotheekrente aftrek (ook wel voorlopige teruggaaf of voorlopige aanslag genoemd).

Uitgaven verlagen
Ook uw uitgaven verlagen is niet altijd eenvoudig. Vaak begint het bij het creëren van overzicht. Door al uw uitgaven in een kasboek te noteren krijgt u een beter beeld van uw uitgaven. Waar geeft u het aan uit? Zijn alle uitgaven wel nodig? Kunt u iets schrappen?

Ook kunt u via het NIBUD een persoonlijk budgetadvies krijgen. Door het online beantwoorden van een aantal vragen krijgt u een op maat gemaakte begroting. Komt u er zelf niet uit? Een speciale budgetcoach kan dan uitkomst bieden. Een persoonlijke coach kijkt over uw schouders mee naar uw inkomsten en uitgaven. Samen met u probeert de coach verbeteringen aan te brengen. Ook sommige geldverstrekkers hebben tegenwoordig budgetcoaches in dienst.

Aanpassen hypotheek
Soms kunt u uw maandlasten verlagen door uw huidige hypotheek aan te passen. Of dit in uw geval ook geldt valt van tevoren niet te zeggen. Dit moet altijd individueel bekeken worden. Tijdelijke aard
Zijn de financiële problemen van tijdelijke aard? bijvoorbeeld omdat u binnenkort extra uitgaven moet doen of omdat u tijdelijk werkloos bent? dan is een tijdelijke oplossing misschien de uitkomst.
De mogelijkheden hiervoor verschillen per geldverstrekker. Globaal zijn er een aantal opties te bedenken:

Hypotheek rentepauze
Een aantal geldverstrekkers bieden de mogelijkheid om voor een aantal maanden een 'rente pauze' in te lassen. U hoeft dan gedurende een bepaalde periode uw rente niet te betalen. Na deze periode moet u overigens de niet betaalde rente, wel terug betalen. Hiervoor wordt een betalingsregeling afgesproken.
Betalingsregeling
Ook als uw geldverstrekker geen 'rente pauze' aanbiedt, kun u in veel gevallen wel een tijdelijke betalingsregeling afspreken.

Nationale Hypotheek Garantie
Heeft u een hypotheek afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan komt u wellicht in aanmerking voor de NHG Woonlastenfaciliteit. De faciliteit houdt in dat iemand die in de betalingsproblemen is geraakt door werkloosheid, arbeidsongeschiktheid, scheiding of een overlijden een aanvullende lening kunt krijgen. Deze lening kunt u gebruiken om de achterstanden en kosten te voldoen. Hierdoor krijgt u meer tijd om een oplossing te vinden voor de betalingsachterstanden.

Conclusie
De belangrijkste conclusie is: kom in actie! hiermee kunt wellicht voorkomen dat uw woning door de geldverstrekker op een veiling wordt verkocht...

Tweezijdige bemiddeling en in rekening gebrachte courtage

 

De afgelopen tijd is in de media veel aandacht besteed aan tweezijdige bemiddeling bij (ver)huur van woningen. Veel makelaars/bemiddelaars blijken het niet zo nauw te nemen met de beperkte mogelijkheden die de wet biedt om kosten in rekening te brengen bij de particuliere huurder.

Zo komt het regelmatig voor dat aan een particuliere huurder courtage in rekening wordt gebracht terwijl er ook voor de verhuurder wordt bemiddeld. Dat is wettelijk verboden, ook als de betreffende makelaar/bemiddelaar de verhuurder niets voor zijn dienstverlening in rekening brengt!

Oneerlijke concurrentie
De NVM ziet het als haar taak om op te treden tegen deze vorm van onrechtmatig handelen. Zij heeft daarbij gekozen voor een strategie die geen onderscheid maakt tussen NVM-ers en niet-NVM-ers. De achtergrond hiervan is enerzijds dat het in strijd met de wet in rekening brengen van courtage aan huurders het imago van de hele huurbemiddelingsmarkt besmet. Anderzijds levert het oneerlijke concurrentie op ten opzichte van makelaars/bemiddelaars die de wet wel juist naleven. Een toenemend aantal NVM-leden gaf aan last te ondervinden van oneerlijke concurrentie als gevolg van het hanteren van een wettelijk niet toegestaan verdienmodel.

Als de NVM zich dan enkel tot haar eigen leden zou richten, speelt zij niet-NVM-leden die zich niet aan de wet houden, juist in de kaart.  De laatste groep zou in een oneerlijke voordeligere concurrentiepositie komen te verkeren doordat zij wel gebruik kunnen (blijven) maken van een wettelijk niet toegestaan verdienmodel.

De NVM heeft besloten dat zij de consument actief gaat informeren over de wettelijke regels die gelden bij verhuurbemiddeling. Ook heeft zij een model sommatiebrief en een model dagvaarding openbaar beschikbaar gesteld ten behoeve van huurders aan wie in strijd met de wet courtage in rekening is gebracht omdat de bemiddelaar ook als bemiddelaar voor de verhuurder optrad.

Positieve en negatieve kritiekOp de voorbeeld sommatiebrief en voorbeeld dagvaarding heeft de NVM veel reacties gekregen. Dit zijn overwegend positieve reacties geweest, maar ook enkele kritische reacties (vooral van buiten de NVM), waaronder van Pararius. Zoals wij u al eerder hebben bericht, heeft de NVM deze kritiek serieus genomen en is zij met Pararius in gesprek gegaan. Pararius gaf aan het ook als haar taak te zien om te doen wat in haar macht ligt om handelen in strijd met de wet door haar abonnees te voorkomen. Wat dat betreft zouden beide organisaties elkaar kunnen aanvullen en versterken. Een probleem is echter dat beide organisaties op een aantal punten van mening verschillen. Zo stelde Parararius zich op het standpunt dat de wetgever uitsluitend tweezijdige courtageberekening wilde bestrijden en dat de wetgever niet de bedoeling had om tegen te gaan dat bij tweezijdige bemiddeling de particuliere huurder van zelfstandige woonruimte courtage moet betalen in het geval de bemiddelaar aan de verhuurder geen courtage in rekening brengt. In een brief aan haar abonnees d.d. 5 augustus 2013 verwijt Pararius de NVM “heersende misverstanden in de markt groter te maken door onjuistheden te verspreiden”. 

Overleg met Pararius Eerder deze maand heeft de NVM opnieuw vrijblijvend met Pararius van gedachten gewisseld over de wettelijke (on)mogelijkheid om bij tweezijdige bemiddeling bemiddelingskosten in rekening te brengen aan de (aspirant)huurder.

Deze nieuwe gedachtewisseling met Pararius heeft (gedeeltelijk) haar vruchten afgeworpen. Pararius heeft de NVM onlangs laten weten opnieuw de wetsgeschiedenis te zijn ingedoken en tot de volgende conclusie te zijn gekomen: “(…) Daaruit blijkt, in het bijzonder uit de memorie van toelichting, anders dan waarvan Pararius eerder uitging, dat de bedoeling van de wetgever niet alleen was tweezijdige courtageberekening tegen te gaan, maar ook om, indien tweezijdig wordt bemiddeld (hetgeen op zichzelf niet wordt tegengegaan), te bestrijden dat (alleen) de huurder courtage betaalt door hem dan de mogelijkheid te geven de courtage terug te vorderen (…)”. Zie voor de volledige brief (pdf). De NVM juicht dit inzicht van harte toe. 

Tegelijkertijd verschillen Pararius en de NVM nog steeds op een aantal punten van mening, althans legt Pararius de NVM ten onrechte woorden in de mond en/of trekt Pararius de verkeerde conclusies. Dat is vervelend, omdat Pararius op vergelijkbare wijze haar abonnees informeert. Om die reden geeft de NVM hierbij een reactie op de stellingen en conclusies van Pararius, die de NVM nadrukkelijk niet deelt, laat staan onderschrijft:

	Pararius	NVM
1	De courtageproblematiek is zodanig complex en onvoldoende uitontwikkeld in de jurisprudentie dat deze zich niet leent voor modelsommaties en dagvaardingen.	De courtageproblematiek is geregeld in de wetsartikelen 7:417 lid 4 BW juncto 7:427 BW. Deze wetsartikelen zijn voor de NVM volstrekt helder. Indien tweezijdig wordt bemiddeld, mag aan de particuliere huurder van zelfstandige woonruimte geen courtage in rekening worden gebracht (ook niet als aan de verhuurder geen kosten in rekening worden gebracht).
2	Om dezelfde reden is het stellig onjuist te suggereren dat huurders dergelijke procedures zelf wel kunnen voeren. Dat kunnen zij niet.	De NVM suggereert dit niet. Vanzelfsprekend doet iedere huurder er goed aan om eerst een jurist en/of deurwaarder te raadplegen. Procederen kost nu eenmaal tijd en geld en vaak kunnen conflicten ook heel goed buiten de rechter worden opgelost.
3	Hierdoor worden procedures uitgelokt van huurders tegen makelaars die tot mislukken gedoemd zijn terwijl zowel huurders als makelaars op hoge kosten worden gejaagd in zaken waarin het belang klein is.	Zie antwoord 1 in combinatie met 2. N.B. De voorbeeld documentatie van NVM ziet slechts op één specifieke situatie, namelijk die van tweezijdige bemiddeling[1] waarbij de makelaar (ook) bemiddelingskosten in rekening brengt bij de particuliere huurder (van zelfstandige woonruimte).
4	De stelling dat, indien een makelaar een te huur staande woning presenteert op het internet, de makelaar (dus) een opdracht tot bemiddeling heeft van de verhuurder is onjuist.	Deze stelling is niet afkomstig van de NVM en vermoedelijk ontleend aan de jurisprudentie. Voor de Funda-website gaat de stelling onverkort op, maar andere websites zijn niet altijd even duidelijk op dat punt. De NVM onderschrijft wel de stelling dat als een makelaar een woning in opdracht van de verhuurder namens hem te huur aanbiedt, de makelaar optreedt als bemiddelaar voor resp. lasthebber van de verhuurder.
5	De stelling dat in de situatie dat een woningzoekende, die reageert op een dergelijke advertentie en terechtkomt bij de makelaar, waarna door diens bemiddeling, waarvoor de woningzoekende opdracht geeft, een huurovereenkomst tot stand komt, (dus) geen bemiddelingsovereenkomst tot stand is gekomen, gelet op de definitie van de bemiddelingsovereenkomst in artikel 7:425 BW, onjuist.	Ook deze stelling is niet afkomstig van de NVM, zie antwoord 4. Het spreekt voor zich dat een makelaar bemiddelingskosten aan een particuliere huurder in rekening mag  brengen wanneer hij alleen (!) voor de huurder heeft bemiddeld. Als er geen sprake is geweest van tweezijdige bemiddeling, moet de opdrachtgever uiteraard gewoon betalen. Ook als het een particuliere huurder is.
6	De stelling dat in de jurisprudentie courtage die uitstijgt boven een halve maand huur als onredelijk voordeel wordt aangemerkt is onjuist.	Opnieuw een stelling die niet van de NVM afkomstig is. Misschien wordt gedoeld op een mededeling van de NVM die geen betrekking heeft op courtage maar op de uitleg van artikel 7:264 BW uit het huurrecht over (de nietigheid van) onredelijke (voordeel) bedingen.  De voorbeeld documentatie van de NVM heeft geen betrekking op deze huurrecht-problematiek.
7	Het is onjuist te stellen dat makelaars die aan huurders courtage in rekening brengen oneerlijk concurreren met NVM-makelaars die, gedwongen door eigen interne richtlijnen, aan verhuurders courtage in rekening brengen.	Op grond van de wet (artikel 7:417 lid 4 BW juncto 7:427 BW) mag een makelaar (NVM lid of niet) in geval van tweezijdige bemiddeling (met een particuliere huurder van zelfstandige woonruimte) courtage uitsluitend bij de verhuurder in rekening  brengen. Deze bepaling is van ‘dwingend recht’ en staat volstrekt los van het feit dat de NVM de voorkeur geeft aan ‘eenzijdige’ bemiddeling. De passage “gedwongen door eigen interne richtlijnen” is dan ook misplaatst. In een eerder stadium berichtte Pararius richting haar abonnees: “Doordat de NVM strengere regels hanteert dan de wet, mogen NVM-makelaars (die de NVM-regels naleven) minder dan niet NVM-makelaars. In de praktijk komt het erop neer dat NVM-makelaars aan verhuurders courtage moeten vragen terwijl niet-NVM-makelaars vrij zijn om het aan de huurder te vragen. “ Destijds ging Pararius er (ten onrechte!) nog van uit dat “artikel 417 lid 4 slechts bepaalt dat de huurder de door hem betaalde courtage kan terugvorderen van de makelaar indien deze van de verhuurder ook courtage ontvangt.” Tegen die achtergrond is nog enigszins verklaarbaar dat Pararius (opnieuw: ten onrechte!) in het verleden beweerde dat de NVM het publiek verkeerd zou voorlichten en van dagvaardingen zou voorzien die in strijd zouden zijn met de wettelijke regelingen. Nu het inzicht van Pararius in de bedoeling van de wetgever inmiddels is voortgeschreden, is het uiterst bedenkelijk dat  opnieuw een verband met interne NVM-regelgeving wordt gesuggereerd. De suggestie dat NVM-leden minder mogelijkheden hebben om de particuliere huurder van zelfstandige woonruimte courtage in rekening te brengen dan niet-NVM-leden is onjuist. Waarom de NVM het als haar taak ziet om op te treden tegen het in strijd met de wet in rekening brengen van courtage en waarom zij daarbij een strategie volgt die geen onderscheid maakt tussen NVM-leden en niet NVM-leden, is hierboven reeds toegelicht.

 

 

[1] Van tweezijdige bemiddeling is sprake indien dezelfde makelaar zowel voor de verhuurder als (aspirant)huurder optreedt. Onder omstandigheden is tweezijdige bemiddeling toegestaan, artikel 7:417 (lid 1 juncto lid 2) BW zet het wettelijk kader uiteen. Zie tevens het antwoord op nr. 7.

Vraag van de maand: Kunnen wij, als 'stelletje' een dubbele schenking ontvangen?

Is het mogelijk voor gehuwden / samenwoners om een 'dubbele' verhoogde schenking te ontvangen, waarbij de ouder(s) aan 'eigen' kind en diens partner een verhoogde schenking geeft voor bijvoorbeeld de aflossing van de eigenwoningschuld? Indien mogelijk, kan dan € 200.000 onbelast verkregen worden?

Bijvoorbeeld: A en B hebben een relatie. De ouders van A schenken A € 100.000 en tegelijkertijd of op een later tijdstip aan B € 100.000 ter aflossing van de eigenwoningschuld.


Partners
Voor de schenkbelasting bent u een partner van de schenker als u:
• met de schenker bent getrouwd en niet bent gescheiden van tafel en bed
• geregistreerd partner van de schenker bent
• u ongetrouwd samenwoont met de schenker

Partners worden voor de berekening van de schenkbelasting gezien als 1 persoon. Dat werkt 2 kanten op:
• Als beide partners ieder een schenking doen,  zien wij dat als schenkingen door 1 persoon. Wij tellen de schenkingen bij elkaar op.
• Als beide partners een schenking krijgen, dan zien wij dit als een schenking aan 1 persoon. Dit heeft gevolgen voor de berekening van de hoogte van de schenkbelasting.

Bron: Belastingdienst

Een 'dubbele' onbelaste schenking is dus niet mogelijk.

Kopen is goedkoper dan sociale huur

Dat schrijft de Volkskrant zaterdag op basis van een eigen onderzoek.



De krant onderzocht de woonlasten van verschillende woningtypen per vierkante meter in de regio’s Amsterdam, Utrecht en Rotterdam-Rijnmond.
In de regio Rotterdam zouden nieuwe huurders zonder huurtoeslag maandelijks per vierkante meter ruim eenderde meer betalen dan kopers. Het gaat dan om mensen met een inkomen boven de 21.000 euro per jaar, deze groep krijgt geen huurtoeslag.

Amsterdam is uitzondering
Alleen in Amsterdam zijn sociale huurappartementen per vierkante meter goedkoper dan koopwoningen. Daar geldt een prijs van 10,80 euro per vierkante meter, voor een koopwoning komt dat neer op 11 euro. Voor Amsterdamse eengezinswoningen geldt dat niet, die zijn goedkoper om te kopen dan om te huren.
Huurders van vrije sectorwoningen zijn het duurst uit. Zij betalen in alle onderzochte regio’s ongeveer twee keer zo veel als kopers van vergelijkbare huizen.

In Utrecht betaalt een koper maandelijks 7 euro per vierkante meter voor een appartement, terwijl een huurder in de vrije sector 16 euro moet neertellen. De huren van vrije sectorwoningen zijn vooral hoog vanwege de schaarste.

Kopen is goedkoper
"Het heersende beeld dat wonen in een sociale huurwoning goedkoop is en kopen duur, klopt niet meer", bevestigt de Amsterdamse hoogleraar woningmarkt Johan Conijn aan de krant.

Door dalende huizenprijzen en een historisch lage rente, is het kopen van een huis de afgelopen jaren goedkoper geworden. Maar de huren zijn in diezelde periode met gemiddeld 15 procent gestegen.




- bron NU.nl en de Volkskrant, Door: Tjerk Guathérie van Weezel, Sybren Kooistra − posted by Pascal de Roo -

Crisismaatregelen voor woningbezitters verlengd

De crisismaatregelen voor woningbezitters met dubbele lasten worden toch met een jaar verlengd. Dit zei staatssecretaris Weekers van Financiën vrijdag na afloop van de minsterraad.

Huiseigenaren die noodgedwongen twee woningen hebben waarvan een te koop staat, kunnen de hypotheekrente van beide woningen aftrekken. De termijn voor de aftrek van de te koop staande woning zou per 2014 met een jaar worden teruggebracht naar twee jaar.
Weekers ziet hier nu vanaf.

Dat geldt ook voor de afschaffing van de terugkeerregeling. Hiermee houden huiseigenaren die hun te koop staande woning verhuren onder de Leegstandswet recht op renteaftrek als de verhuurperiode is afgelopen.

De verlenging van de crisismaatregelen tot 2015 is goed nieuws voor veel huiseigenaren met dubbele lasten.Vereniging Eigen Huis pleitte deze week nog hiervoor in een brief aan Weekers. Volgens de staatssecretaris kost de verlenging van de crisismaatregelen tot 2015 zo'n 5 miljoen euro.


- Bron VEH -

Controleert u uw pensioen(regeling) wel eens?

Afgelopen maandag 14 oktober had TROS Radar Link aandacht voor beschikbare-premieregelingen. Dit is pensioen via je werkgever Link waarbij je inleg vaststaat maar de uiteindelijke opbrengst onzeker is.

De AFM heeft eerder deze verzekeringsproducten geanalyseerd Link. Zijn ze kostenefficiënt, nuttig, begrijpelijk en veilig? De AFM heeft aanbevelingen opgesteld om deelnemers beter te informeren over bijvoorbeeld risico’s en kosten.

Verdiep je daarom eens in je pensioen. En stel vooral vragen aan je verzekeraar of pensioenfonds als je het niet begrijpt.
Een compleet overzicht van jouw AOW en pensioen vind je op Mijnpensioenoverzicht.nl.

De AFM geeft ook uitleg over wat je zelf kan doen (Link) om geld opzij te zetten voor je pensioen.


- Posted by Pascal de Roo -