‘Woningtekort neemt komende jaren nog verder toe’

Het tekort aan woningen loopt sneller op dan verwacht en bereikt in 2020 een hoogtepunt van 235.000 woningen. Dat blijkt uit onderzoek dat vandaag wordt gepresenteerd door vastgoedadviseur Capital Value en onderzoeksbureau ABF Research.

Beleggers hebben genoeg geld om in de bouw van extra huizen te investeren, maar bouwbedrijven hebben niet genoeg capaciteit om die ook te bouwen. Ook is er te weinig grond beschikbaar. Daardoor komen vooral starters op de woningmarkt en ouderen met een lichamelijke beperking in de knel.

Begin 2018 was er een tekort van 205.000 woningen, iets meer dan . Dat tekort groeit tot 2020 door. Dan zullen er 235.000 woningen te weinig zijn. Om dat tegen te gaan zouden er 85.000 in plaats van de verwachte 73.000 woningen per jaar moeten worden gebouwd.

Capaciteitstekort

Die extra woningen worden om een aantal redenen niet gebouwd. Zo kampt de bouwsector met een gebrek aan capaciteit om meer woningen te bouwen. 'Op basis van de huidige gegevens, is het niet waarschijnlijk dat de markt deze verhoging kan bewerkstelligen', schrijft Capital Value.

Opvallend is dat grote beleggers ondertussen in 2017, net als in het jaar daarvoor, met miljarden bedoeld voor huurwoningen zijn blijven zitten. Alleen al voor Nederlandse pensioenfondsen zou het gaan om een bedrag van €1,5 mrd. Door een gebrek aan aanbod van bestaande complexen en nieuwbouwprojecten konden zij niet genoeg investeringen doen. In 2018 zouden binnen- en buitenlandse beleggers een recordbedrag van €7 mrd willen investeren in de Nederlandse huurwoningmarkt.

Woningcorporaties

Een deel van die investering zou naar corporatiewoningen kunnen gaan, zodat de woningcorporaties zouden meer geld in de bouw van nieuwe woningen kunnen steken. Van de ondervraagde corporaties geeft 63% echter aan te weinig grondposities te hebben om nieuwe bouwplannen uit te voeren.

Het tekort aan woningen mondt vooral in de middeldure huursector —woningen met een huurprijs van circa €700 tot €1000 per maand— uit tot een grote scheefgroei tussen vraag en aanbod. Ieder jaar is er een vraag van 193.000 woningen op een aanbod van 110.000 in deze prijsklasse. De grote toestroom van starters speelt daarbij een grote rol. Bij huurders in deze sector gaat het vaak om huishoudens met een inkomen boven de grens voor een sociale huurwoning ofwel huishoudens die nog niet lang genoeg zijn ingeschreven om een woning in de sociale sector te bemachtigen. Het feit dat veel starters op de woningmarkt een relatief laag salaris hebben, en vaak geen vast contract, maakt het kopen van een woning voor deze groep moeilijker. 

Om het probleem op te lossen stellen de onderzoekers voor dat gemeenten corporaties kleinere sociale huurwoningen laten bouwen. De grotere woningen zouden dan moeten worden verkocht. Iets meer dan een kwart van de corporaties geeft echter aan te weinig medewerking van gemeenten te krijgen bij het realiseren van nieuwbouw. 

Zorgwoningen

Naast een tekort aan woningen voor starters wordt er ook te weinig gebouwd voor 75-plussers. Door de vergrijzing stijgt het aantal huishoudens in deze leeftijdscategorie snel, maar er wordt te weinig voor ze gebouwd. Corporaties en andere investeerders geven wel aan geld te willen stoppen in woningen voor zorgbehoevenden, tot circa €1,5 mrd in 2018.

lees het FD

Aflossen op uw hypotheek? Doen of niet?

Met enige regelmaat duiken er in de media berichten op over de nadelen van het versneld aflossen van een hypotheek.

Bij nadere inspectie blijkt het dan meestal om ‘nadelen’ te gaan vergelijkbaar met de noodzaak om een geheel nieuwe garderobe aan te schaffen nadat je op doktersadvies 15 kilo bent afgevallen. 

Dat wil natuurlijk niet zeggen dat aflossen altijd het devies is, maar wél dat een afgelost huis per definitie voordeliger is dan een huurwoning of een koophuis met een hoge hypotheekschuld. Wie eenmaal hypotheekvrij woont, kan in de regel doorstromen naar een kleinere woning of een appartement zonder daarvoor bij de bank te hoeven aankloppen en hoeft bij een verhuizing geen loonstrookje te overleggen.

Toch is er minstens één scenario denkbaar waarin een afgeloste woning geen verlichting biedt, maar juist een loden last kan zijn. Getroffen worden vooral huizenbezitters die hun werk zijn kwijtgeraakt en na de WW terecht dreigen te komen in de bijstand. Daar gelden heel andere regels: niet alleen moet er veel vaker worden gesolliciteerd, ook wordt het vermogen meegenomen bij de beoordeling of er recht is op een uitkering.

Voorheen konden vijftigplussers in een dergelijke situatie terugvallen op de IOAW (waarbij het vermogen buiten beschouwing werd gelaten) en zestigplussers zelfs op de IOW (waarbij ook niet werd gekeken naar het eventuele inkomen van de partner). Inmiddels zijn die regels komen te vervallen voor iedereen die na 1 januari 1965 is geboren, zodat kersverse vijftigplussers buiten dit soepele regime vallen.

Wie hypotheekvrij woont of de woning voor een groot deel heeft afgelost, zal eerst de overwaarde moeten benutten voor zover die uitkomt boven de 49.900 euro. Om die reden wordt weleens gesuggereerd dat je als werkloze oudere beter af bent met een niet-afgeloste woning (en weinig spaargeld), omdat je dan tenminste recht hebt op een uitkering zolang je geen nieuwe baan hebt gevonden. 

Daar valt wel het een en ander op af te dingen, al was het maar dat de gang naar de gemeente door veel mensen per definitie als een vernedering zal worden ervaren. Het is geen pretje om als ontslagen werknemer of failliete ondernemer de les te worden gelezen door een baliemedewerker die net van school af is, of om als tegenprestatie papier te moeten prikken met een fluorescerend hesje aan.

Los daarvan zal de uitkering zelden toereikend zijn om de lasten te betalen van een hypotheek waarop al die jaren niets is afgelost. Alleen wie in een goedkoop koophuis woont met een lage hypotheek en weinig overwaarde bevindt zich ongeveer in dezelfde positie als een huurder, zij het dat die laatste recht heeft op huurtoeslag. In de meeste gevallen zal een bijstandsuitkering tekortschieten om de woonlasten te betalen, al was het maar omdat er ook minder wordt geprofiteerd van de hypotheekrenteaftrek. Er moet netto dus meer worden betaald, terwijl de inkomsten juist fors zijn gedaald.

Wie helemaal hypotheekvrij is en in die zin bijna gratis woont, heeft als voordeel dat hij dankzij die lage lasten elke slechtbetaalde baan kan aannemen die voorbijkomt. Niet alleen hoeft het huis dan niet te worden verkocht of ‘opgegeten’, het voorkomt ook een gang naar het uitkeringsloket. Zo zorgt het tijdig aflossen van de hypotheek zowel voor een zekere mate van zelfbeschikking als voor behoud van zelfrespect.

Bron: https://www.rd.nl/vandaag/economie/je-hypotheek-versneld-aflossen-doen-of-niet-1.1419057

Besparen op medicijnengebruik

Patiënten krijgen de medicijnen die ze voor het eerst gebruiken voortaan voor maximaal 15 dagen mee. Er wordt eerst gekeken of het middel goed werkt, voordat apothekers middelen voor een langere periode meegeven. Als medicijnen meer kosten dan € 1.000,- per maand, worden de eerste 6 maanden niet voor langer dan 1 maand medicijnen meegegeven.

En in het geval van intensieve zorg thuis, bijvoorbeeld in de laatste fase van iemands leven, bepaalt de patiënt (of zijn naasten) met de betrokken zorgverleners welke medicijnen nodig zijn. En welke niet. Maatwerk is daarbij het uitgangspunt.

Met deze afspraken binden patiënten, artsen, apothekers, verpleegkundigen en zorgverzekeraars samen de strijd aan tegen de verspilling van medicijnen. Negen verschillende organisaties hebben hun handtekening gezet onder het ‘Akkoord Afspraken prescriptieregeling’. Minister Edith Schippers: ‘Het is zonde als medicijnen ongebruikt weggegooid moeten worden, zeker als dat door slimmer voorschrijven voorkomen kan worden. Ik ben blij met deze mooie stap.’

In de praktijk
Afgelopen zomer heeft de Stichting Farmaceutische Kerngetallen (SFK) een nulmeting gedaan. Daaruit bleek dat medicijnen bij eerste uitgifte nu nog in meer dan 20% van de gevallen voor meer dan 15 dagen worden meegegeven. In 2017 wordt de meting opnieuw uitgevoerd om te kijken wat de effecten van het akkoord zijn.

Meldpunt Verspilling
Het akkoord is een direct gevolg van het Meldpunt Verspilling dat minister Edith Schippers (Volksgezondheid) heeft ingesteld. Bij dit meldpunt zijn meer dan 22.500 meldingen binnengekomen. Veel van deze meldingen zijn afkomstig van mensen die medicijnen overhouden doordat deze voor te lange tijd worden voorgeschreven.

‘Artsen moeten eerst kijken of een medicijn aanslaat bij een patiënt, dus moeten ze niet 30 stuks voorschrijven. Bij mijn broer waren vaak medicatiewisselingen en hij had dozen van medicatie thuis die hij niet meer hoefde te gebruiken. Zonde voor de verspilling,’ schreef één van de melders.

Het akkoord is ondertekend door: Patiëntenfederatie Nederland, Federatie Medisch Specialisten (FMS), Vrijwillige Palliatieve Terminale Zorg Nederland (VPTZ), Zorgverzekeraars Nederland (ZN), Landelijke Huisartsen Vereniging (LHV), Koninklijke Nederlandse Maatschappij ter bevordering der Pharmacie (KNMP), Verpleegkundigen & Verzorgenden Nederland (VenVN), Nederlands Huisartsen Genootschap (NHG) en Nederlandse Vereniging van ZiekenhuisApothekers (NVZA).

Verklein de subsidie verschillen op de woonmarkt

Huishoudens met een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning zijn aangewezen op het vrije huursegment als ze geen koopwoning kunnen of willen kopen. Dit is financieel onaantrekkelijk, want de vrije huursector is het enige deel van woningmarkt waar de overheid geen financiële ondersteuning biedt. Mede hierdoor woont slechts vijf procent van de Nederlandse huishoudens in het vrije huursegment.

De omvang kan worden vergroot door de subsidieverschillen voor koopwoningen, sociale huurwoningen en vrije huurwoningen te verkleinen. Om het commerciële aanbod van goedkopere huurwoningen te stimuleren, kan daarnaast worden overwogen om commerciële verhuurders uit te sluiten van de verhuurderheffing en nieuwe huurcontracten van commerciële verhuurders te liberaliseren.

Het vraagstuk van de vrije huursector is actueel, gezien de overwegingen om de hypotheeknormen verder aan te scherpen. De vraag of er iets moet gebeuren en welke maatregelen genomen moeten worden, is uiteindelijk aan de politiek. Dit concluderen Stefan Groot, Jan Möhlmann en Arjan Lejour van het Centraal Planbureau (CPB) in de vandaag verschenen Policy brief 'De positie van de middeninkomens op de woningmarkt'.

Huishoudens met een middeninkomen (een inkomen tussen de 35.000 en 50.000 euro) zijn vaker dan andere inkomensgroepen aangewezen op het vrije huursegment. Huurders in het vrije huursegment hebben hogere woonlasten zonder dat er een goede reden lijkt te zijn om deze groep anders te behandelen. Het verkleinen van subsidieverschillen voor de verschillende soorten woningen kan door een verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Ook kunnen de sociale huurprijzen meer marktconform worden gemaakt. Een andere mogelijkheid is om juist een subsidie te introduceren in het vrije huursegment. Als dit tegelijk gebeurt met een afbouw van de bestaande subsidies, leidt dit niet tot een toename van de subsidiëring. Anders geven we als samenleving (nog) meer geld uit aan wonen dan economisch gezien optimaal zou zijn.

Er is een tekort aan goedkopere huurwoningen doordat commerciële verhuurders deze woningen beperkt aanbieden. Het is om twee redenen voor commerciële verhuurders niet aantrekkelijk om deze woningen aan te bieden. Ten eerste zijn deze woningen gebonden aan maximale huren. Ten tweede moeten commerciële verhuurders met meer dan tien woningen een verhuurderheffing betalen voor huurwoningen die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Vaak wordt gedacht dat er oneerlijke concurrentie ontstaat als de verhuurderheffing alleen voor commerciële verhuurders wordt vrijgesteld. Dat is niet zo, omdat woningcorporaties andere voordelen hebben ten opzichte van commerciële verhuurders. Woningcorporaties worden nu namelijk bevoordeeld via garantstellingen van de overheid en doordat ze vaak lagere prijzen voor bouwgrond hoeven te betalen.

Download hier het rapport: De positie van de middeninkomens op de woningmarkt

Veel huizenkopers volgend jaar toch een lagere hypotheek

 Veel mensen kunnen volgend jaar toch minder lenen om een eigen huis te kopen. Positieve berichten over hogere hypotheken blijken lang niet voor iedereen op te gaan. Met name de grote groep huizenkopers die een hypotheek afsluit met een rente onder de 2% kan met ingang van het nieuwe jaar minder lenen. Vereniging Eigen Huis rekende de effecten van de nieuwe hypotheeknormen door.

Minder hypotheek bij lage rente
Veel starters kopen een huis met Nationale Hypotheekgarantie (NHG) en een rentevaste periode van 10 jaar of langer. De maximale hypotheek onder NHG-voorwaarden blijft volgend jaar met 245.000 euro ongewijzigd.

De rente van deze populaire hypotheken ligt vaak onder de 2% en daarmee kunnen kopers volgens de nieuwe normen straks minder lenen. Oorzaak hiervan zijn nieuwe tabellen om de maximale leenmogelijkheden te bepalen. Een lage hypotheekrente zorgt voor een lagere renteaftrek en die heeft invloed op het deel van het inkomen dat maximaal besteed mag worden aan de hypotheeklasten (de woonquote).

Bij een hypotheekrente van 1,75% kan een eenverdiener met een inkomen van Euro 35.000 volgend jaar Euro 8.164 minder lenen dan nu het geval is. Tweeverdieners met een gezamenlijk inkomen van Euro 40.000 kunnen dan bij hetzelfde rentepercentage Euro 9.331 minder hypotheek krijgen, ondanks dat het tweede inkomen voor een iets groter deel mag worden meegeteld.

Dit jaar nog een hypotheek, handel dan snel
Iedereen die nog onder de huidige voorwaarden zijn hypotheek wil afsluiten moet zorgen dat de aanvraag uiterlijk begin december bij de geldverstrekker binnen is. Dan sluiten banken hun loketten om de aanvragen om nog voor 31 december te kunnen afhandelen. Dit jaar kan een huizenkoper een hypotheekaanvraag doen tot 102% van de marktwaarde van de woning, volgend jaar kan maximaal 101% worden geleend. In 2018 loopt dat terug naar 100%. Kopers zullen dus steeds meer eigen geld moeten neerleggen bij de aankoop van een woning.

Rentemiddeling

Rentemiddeling kan aantrekkelijk zijn voor woningeigenaren die willen profiteren van de lage actuele hypotheekrente, maar geen eigen geld willen gebruiken om de vergoeding bij vervroegd aflossen te betalen. Of rentemiddeling voordelig is, hangt af van uw specifieke situatie.

In het kort

• Veel woningeigenaren willen profiteren van de historisch lage hypotheekrente; dat kan door een tussentijdse renteaanpassing.
• U kunt de destijds overeengekomen renteperiode ineens afkopen en de vergoeding bij vervroegd aflossen (boetrente) met eigen geld afrekenen.
• Soms is het ook mogelijk om gebruik te maken van rentemiddeling; de afkoopkosten worden dan verrekend in een opslag die bovenop het nieuwe rentetarief komt.
• Steeds meer banken bieden rentemiddeling aan.
• Rentemiddeling kan uitsluitend bij uw eigen bank; u kunt uw hypotheek alleen oversluiten naar een andere geldverstrekker als u de afkoopkosten contant afrekent.

Rentemiddeling: alternatief voor oversluiten

Bij rentemiddeling wordt uw huidige hypotheekrente gemiddeld met de lage actuele rente, waardoor uw maandlasten direct dalen. De meeste banken verrekenen de kosten van de tussentijdse renteaanpassing in het nieuwe rentetarief. Er is niet één uniforme berekeningswijze. Steeds meer banken bieden rentemiddeling aan.

Wat u van uw bank kunt verwachten

Niet alle banken bieden rentemiddeling aan. U kunt contact opnemen met uw bank of adviseur om te bespreken wat de mogelijkheden zijn.

Wat verandert er per 2017 voor de woonmarkt?

 

In het nieuwe jaar wordt een aantal wijzigingen op de huizenmarkt doorgevoerd. Zo gaat het maximaal leenbedrag omlaag, waardoor je meer eigen geld nodig hebt. We hebben de veranderingen voor je op een rijtje gezet. 

Maximale leenbedrag gaat omlaag

Volgend jaar daalt het maximale leenbedrag. Dit wil zeggen dat een nieuwe hypotheek maximaal 101 procent van de marktwaarde van de woning bedraagt. Voor 2016 staat dit nog op 102 procent. Dit betekent dat je straks naast de koopsom van de woning nog maar 1 procent extra kunt lenen voor de financiering van bijkomende kosten, zoals notaris- en makelaarskosten.

Aangezien er meestal zo’n 6 procent aan kosten bijkomen, moet je dus vanaf 2017 zelf ongeveer 5 procent aan eigen geld inleggen. Een uitzondering wordt gemaakt als er sprake is van woningverbetering met energiebesparende voorzieningen.

Verruiming schenkingsvrijstelling eigen woning

Vanaf 1 januari 2017 geldt een schenkingsvrijstelling voor de eigen woning, waarbij iedereen tussen 18 en 40 jaar een schenking vrijgesteld mag ontvangen van €100.000 voor de eigen woning. Deze vrijstelling is (per schenker) eenmalig, maar het is mogelijk om deze verspreid over drie achtereenvolgende kalenderjaren te benutten.

Beperking hypotheekrenteaftrek

Het percentage van de maximale hypotheekrenteaftrek wordt geleidelijk verlaagd van 52 naar 38 procent. Dat gebeurt in 28 jaarlijkse stappen van een half procent. Deze beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. De maximale hypotheekrenteaftrek in de hoogste belastingschijf wordt op 1 januari verlaagd tot 50,0%.

Aanpassing NHG-grens

De NHG-grens wordt vanaf 1 januari 2017 jaarlijks op 1 januari gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) zal uiterlijk 1 november 2016 de nieuwe kostengrens per 2017 bekendmaken. De huidige kostengrens van € 245.000 geldt tot 1 januari 2017.

Een nieuwe Starterslening

Voor starters op de woningmarkt bestaat er de Starterslening. Het is een samenwerking tussen gemeenten, provincies en woningcorporaties. De eerste drie jaar zijn er bij de Starterslening geen maandlasten. Per 1 oktober zijn er veranderingen in de Starterslening vanwege de gewijzigde regelgeving rond de hypotheekaftrek. Voor de Starterslening was er een overgangsregeling waardoor de aflossing niet verplicht was voor het behoud van de hypotheekrenteaftrek. Deze overgangsregeling loopt per 1 januari 2017 af waardoor ook voor de Starterslening de aflossingseis gaat gelden. Omdat dit verplicht aflossen de voordelen van de Starterslening gedeeltelijk teniet zou doen, was lange tijd niet duidelijk of de Starterslening zou blijven bestaan. Inmiddels is duidelijk dat er een oplossing is in de vorm van een combinatielening. Hier wordt de verplichte aflossing van de Starterslening uit betaald.