Verklein de subsidie verschillen op de woonmarkt

Huishoudens met een te hoog inkomen voor een sociale huurwoning zijn aangewezen op het vrije huursegment als ze geen koopwoning kunnen of willen kopen. Dit is financieel onaantrekkelijk, want de vrije huursector is het enige deel van woningmarkt waar de overheid geen financiële ondersteuning biedt. Mede hierdoor woont slechts vijf procent van de Nederlandse huishoudens in het vrije huursegment.

De omvang kan worden vergroot door de subsidieverschillen voor koopwoningen, sociale huurwoningen en vrije huurwoningen te verkleinen. Om het commerciële aanbod van goedkopere huurwoningen te stimuleren, kan daarnaast worden overwogen om commerciële verhuurders uit te sluiten van de verhuurderheffing en nieuwe huurcontracten van commerciële verhuurders te liberaliseren.

Het vraagstuk van de vrije huursector is actueel, gezien de overwegingen om de hypotheeknormen verder aan te scherpen. De vraag of er iets moet gebeuren en welke maatregelen genomen moeten worden, is uiteindelijk aan de politiek. Dit concluderen Stefan Groot, Jan Möhlmann en Arjan Lejour van het Centraal Planbureau (CPB) in de vandaag verschenen Policy brief 'De positie van de middeninkomens op de woningmarkt'.

Huishoudens met een middeninkomen (een inkomen tussen de 35.000 en 50.000 euro) zijn vaker dan andere inkomensgroepen aangewezen op het vrije huursegment. Huurders in het vrije huursegment hebben hogere woonlasten zonder dat er een goede reden lijkt te zijn om deze groep anders te behandelen. Het verkleinen van subsidieverschillen voor de verschillende soorten woningen kan door een verdere afbouw van de hypotheekrenteaftrek. Ook kunnen de sociale huurprijzen meer marktconform worden gemaakt. Een andere mogelijkheid is om juist een subsidie te introduceren in het vrije huursegment. Als dit tegelijk gebeurt met een afbouw van de bestaande subsidies, leidt dit niet tot een toename van de subsidiëring. Anders geven we als samenleving (nog) meer geld uit aan wonen dan economisch gezien optimaal zou zijn.

Er is een tekort aan goedkopere huurwoningen doordat commerciële verhuurders deze woningen beperkt aanbieden. Het is om twee redenen voor commerciële verhuurders niet aantrekkelijk om deze woningen aan te bieden. Ten eerste zijn deze woningen gebonden aan maximale huren. Ten tweede moeten commerciële verhuurders met meer dan tien woningen een verhuurderheffing betalen voor huurwoningen die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Vaak wordt gedacht dat er oneerlijke concurrentie ontstaat als de verhuurderheffing alleen voor commerciële verhuurders wordt vrijgesteld. Dat is niet zo, omdat woningcorporaties andere voordelen hebben ten opzichte van commerciële verhuurders. Woningcorporaties worden nu namelijk bevoordeeld via garantstellingen van de overheid en doordat ze vaak lagere prijzen voor bouwgrond hoeven te betalen.

Download hier het rapport: De positie van de middeninkomens op de woningmarkt

Wat verandert er per 2017 voor de woonmarkt?

 

In het nieuwe jaar wordt een aantal wijzigingen op de huizenmarkt doorgevoerd. Zo gaat het maximaal leenbedrag omlaag, waardoor je meer eigen geld nodig hebt. We hebben de veranderingen voor je op een rijtje gezet. 

Maximale leenbedrag gaat omlaag

Volgend jaar daalt het maximale leenbedrag. Dit wil zeggen dat een nieuwe hypotheek maximaal 101 procent van de marktwaarde van de woning bedraagt. Voor 2016 staat dit nog op 102 procent. Dit betekent dat je straks naast de koopsom van de woning nog maar 1 procent extra kunt lenen voor de financiering van bijkomende kosten, zoals notaris- en makelaarskosten.

Aangezien er meestal zo’n 6 procent aan kosten bijkomen, moet je dus vanaf 2017 zelf ongeveer 5 procent aan eigen geld inleggen. Een uitzondering wordt gemaakt als er sprake is van woningverbetering met energiebesparende voorzieningen.

Verruiming schenkingsvrijstelling eigen woning

Vanaf 1 januari 2017 geldt een schenkingsvrijstelling voor de eigen woning, waarbij iedereen tussen 18 en 40 jaar een schenking vrijgesteld mag ontvangen van €100.000 voor de eigen woning. Deze vrijstelling is (per schenker) eenmalig, maar het is mogelijk om deze verspreid over drie achtereenvolgende kalenderjaren te benutten.

Beperking hypotheekrenteaftrek

Het percentage van de maximale hypotheekrenteaftrek wordt geleidelijk verlaagd van 52 naar 38 procent. Dat gebeurt in 28 jaarlijkse stappen van een half procent. Deze beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten. De maximale hypotheekrenteaftrek in de hoogste belastingschijf wordt op 1 januari verlaagd tot 50,0%.

Aanpassing NHG-grens

De NHG-grens wordt vanaf 1 januari 2017 jaarlijks op 1 januari gekoppeld aan de gemiddelde huizenprijs. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) zal uiterlijk 1 november 2016 de nieuwe kostengrens per 2017 bekendmaken. De huidige kostengrens van € 245.000 geldt tot 1 januari 2017.

Een nieuwe Starterslening

Voor starters op de woningmarkt bestaat er de Starterslening. Het is een samenwerking tussen gemeenten, provincies en woningcorporaties. De eerste drie jaar zijn er bij de Starterslening geen maandlasten. Per 1 oktober zijn er veranderingen in de Starterslening vanwege de gewijzigde regelgeving rond de hypotheekaftrek. Voor de Starterslening was er een overgangsregeling waardoor de aflossing niet verplicht was voor het behoud van de hypotheekrenteaftrek. Deze overgangsregeling loopt per 1 januari 2017 af waardoor ook voor de Starterslening de aflossingseis gaat gelden. Omdat dit verplicht aflossen de voordelen van de Starterslening gedeeltelijk teniet zou doen, was lange tijd niet duidelijk of de Starterslening zou blijven bestaan. Inmiddels is duidelijk dat er een oplossing is in de vorm van een combinatielening. Hier wordt de verplichte aflossing van de Starterslening uit betaald.