Oversluiten hypotheek: investeren om te besparen
Gepubliceerd op: 21 augustus 2015 | 1.391 x gelezen
De hypotheekrente is laag. Zeer laag zelfs. Lager dan de rente die je nu betaalt en zeer waarschijnlijk ook lager dan de rente die je in de toekomst gaat betalen. Loopt jouw rentevaste periode nog een aantal jaren door, maar wil je tóch profiteren? Dan is oversluiten een optie. Of dat interessant is, hangt af van je huidige hypotheek, de resterende looptijd en de boeterente die gerekend wordt.
Oversluiten houdt in dat je een nieuwe hypotheeklening afsluit, tegen een lager rentetarief. Dat kan bij je huidige hypotheekverstrekker, of bij een andere bank. Met die nieuwe lening los je in één keer je oude hypotheek af.
Wil jij ‘iets’ met je hypotheek?
SNS Bank onderzocht onlangs of de Nederlandse huizenbezitters met oversluiten bezig zijn. 45% heeft over oversluiten nagedacht, maar nog geen concrete stappen gezet. Ruim 20% stond er tot nu toe niet bij stil dat oversluiten interessant zou kunnen zijn.
De overige 35% is al wel concreet met oversluiten bezig of bezig geweest. Een deel van hen haakte af, met name vanwege de hoge boeterente die gerekend wordt.
Hoe zit het met die boeterente?
Wanneer je een hypotheek sluit, spreek je met de bank af dat je een bepaalde periode, bijvoorbeeld tien jaar, een vaste rente betaalt over het hypotheekbedrag. Met oversluiten maak je nieuwe afspraken omdat de rente in de tussentijd gedaald is. De bank loopt hierdoor de rente-inkomsten van jullie oude afspraak mis, en rekent ter compensatie de boeterente.
De boeterente kan op verschillende manieren berekend worden. Hoe dat bij jouw hypotheek zit, lees je in de voorwaarden. Een financieel adviseur kan met je meekijken en de exacte boete voor je bereken. De boeterente is het meest gunstig wanneer je je hypotheek oversluit bij je eigen hypotheekverstrekker.
Een voorbeeld: investeren om te besparen
Stel, je hebt een aflossingsvrije hypotheek. Deze heb je afgesloten in augustus 2008. Je koos toen voor een rentevaste termijn van 10 jaar, tegen de laagste rente van dat moment: 5,5%. De laagste rente voor een hypotheek met een rentevaste termijn van 10 jaar is nu, in augustus 2015, 2,25%. De hypotheekrente is dus ruimschoots gehalveerd. Maar jij mag pas over 3 jaar verlengen, in augustus 2018. Is oversluiten nu verstandig?
De berekening
Je sluit je hypotheek over bij dezelfde aanbieder, naar een rente van 2,25% voor 10 jaar vast.
Er mag bij jouw hypotheekaanbieder 15% boetevrij afgelost worden. Over de resterende € 170.000 (= 85% van € 200.00) betaal je een boete, die gebaseerd is op het renteverschil (eerst 5,5%, na oversluiten 2,25%).
De boete bedraagt € 16.575. Reken daarnaast op circa € 2.000 advies- en oversluitkosten. Totale oversluitkosten: € 18.575.
De advieskosten en de boeterente zijn belasting-aftrekbaar, waardoor de netto kosten € 10.774 bedragen.
Het kost je dus € 10.774 om te profiteren van een fors lagere rente. Je hebt twee mogelijkheden om dit bedrag te betalen:
Optie A: Oversluitboete betalen met spaargeld
Je hebt op je spaarrekening een bedrag achter de hand waarmee je de oversluitboete en advieskosten kunt betalen. Een aardige uitgave. Maar wel eentje die direct lagere lasten tot gevolg heeft. Het scheelt je direct € 314 per maand, oftewel € 3.770 per jaar.. Na 2 jaar en 10 maanden heb je de investering van € 10.774 volledig terugverdiend. In de periode daarna blijf je profiteren van je lage maandlasten.
Optie B: Oversluitboete meefinancieren in hypotheek
Als alternatief kun je de oversluitkosten in je hypotheek onderbrengen. De meeste hypotheekverstrekkers zullen hier niet om staan te springen. Maar heeft jouw woning voldoende overwaarde, dan is het mogelijk. Met deze constructie verspreid je de oversluitkosten over meerdere jaren.
Stemt je bank in met verhogen van je hypotheek, dan dalen je netto rentelasten na het oversluiten, ondanks de verhoogde hypotheek, met € 3.528 per jaar. Dat scheelt je dus € 294 per maand, een verschil dat je direct zult merken in je portemonnee. Na 3 jaar en 1 maand heb je je investering terugverdiend.
Opgelet: de boeterente is aftrekbaar, maar rente over de verhoging van de hypotheek voor de boeterente niet. Het verschil tussen de bruto- en nettorentelasten is na het oversluiten dan ook kleiner.
Grootste voordeel: zekerheid van lage lasten op de lange termijn
De lagere rentelasten zijn in beide voorbeelden niet het enige voordeel. Door nu voor oversluiten te kiezen, weet je zeker dat je de komende tien jaar een lage hypotheekrente hebt. Wacht je tot je huidige rentevaste termijn afloopt (in het voorbeeld in augustus 2018), dan is de kans zeer reëel dat de hypotheekrente weer wat gestegen is.
Wanneer is oversluiten niet interessant?
Oversluiten is niet voor iedereen een goede keuze. Staat jouw huis onder water en heb je zelf geen middelen om de oversluitboete te financieren, dan is oversluiten meestal geen optie. Ook zal de boeterente is sommige gevallen simpelweg te hoog zijn, waarmee de terugverdientijd te lang is.
In het voorbeeld is oversluiten een zeer interessante optie. Of oversluiten voor jou interessant is, kun je laten nagaan door een financieel adviseur. Kijk hierbij niet alleen naar oversluiten bij je huidige bank. De boeterente is wat hoger wanneer je wisselt van aanbieder en je krijgt te maken met extra kosten (bij het wisselen van aanbieder betaal je onder andere notaris- en taxatiekosten), desalniettemin kan een flink lagere rente die extra kosten ruimschoots goed maken.
- Pascal de Roo gebruik makend van bron: Wegwijs -
