Komt er meer tijd voor aanpassingen van uw oude hypotheek(verzekering)?

De Tweede Kamer wil in bepaalde gevallen een ruimere overgangstermijn voor de oude eigenwoningregeling. Het betreft de situatie van het aangaan op uiterlijk 31 december 2012 van een kapitaalverzekering eigen woning (KEW), beleggingsrechten eigen woning (BEW) en de spaarrekening eigen woning (SEW) voor huiseigenaren met een op die datum bestaande eigenwoningschuld. Hetzelfde geldt voor de omzetting van op 31 december 2012 bestaande kapitaalverzekeringen, beleggingsrechten en spaarrekeningen in een KEW, BEW of SEW. Daartoe heeft de Tweede Kamer onlangs een motie aangenomen met de oproep aan de regering om de oorspronkelijk toegezegde overgangstermijn van drie maanden (tot 1 april 2013) te verlengen.

Reden voor de verzochte termijnverlenging is dat het ministerie van Financiën en de belastingdienst pas halverwege februari 2013 en begin maart 2013 antwoorden hebben gegeven op vragen vanuit de praktijk over het overgangsrecht. Dat betekent dat het voor huiseigenaren pas vanaf die data mogelijk was om goed geïnformeerd te worden over de te ondernemen stappen. De overgangstermijn is voor veel gevallen pas effectief op 1 maart 2013 gaan lopen. De Tweede Kamer vindt een overgangstermijn van één maand te kort om huiseigenaren voldoende de gelegenheid te geven voor het nemen van verantwoorde beslissingen met grote financiële gevolgen.

De Tweede Kamer roept de regering op om het overgangsrecht ook toe van toepassing te laten zijn op aanvragen van:

• huiseigenaren van wie een bankinstelling, verzekeraar dan wel tussenpersoon voor 1 april 2013 een schriftelijke aanvraag heeft ontvangen, 
• huiseigenaren die voor 1 april 2013 beschikken over een ontvangstbevestiging dan wel een schriftelijke afwijzing van een mondelinge aanvraag bij een bankinstelling, verzekeraar dan wel tussenpersoon.

De Tweede Kamer wil de overgangstermijn met maximaal negen maanden verlengen. Het overgangsrecht is namelijk niet van toepassing als de (verhoging van de) KEW, BEW of SEW ten gevolge van die aanvraag op 31 december 2013 nog niet tot stand is gekomen. De regering moet nog op de motie reageren.

Bron: Tweede Kamer, 3-4-2013, 32847 nr. 48.

Makelaar moet door huurder betaalde bemiddelingskosten terugbetalen

  Rechtbank Amsterdam heeft op 13 maart 2013 geoordeeld dat het door de makelaar bij huurder in rekening brengen van bemiddelingskosten strijdig is met artikel 7:417 lid 4 Burgerlijk Wetboek en daarmee een nietig beding oplevert op grond van artikel 7:264 lid 2 Burgerlijk Wetboek. De bemiddelingskosten dienen aan huurder te worden terugbetaald.

Casus Huurder heeft gereageerd op een advertentie van een woning die op de website van Pararius stond vermeld. Belangstellenden voor de woning konden contact opnemen met de betreffende makelaar. Huurder heeft de woning gehuurd en heeft hiervoor aan de makelaar € 1660,- bemiddelingkosten moeten betalen.

Vordering huurder Huurder is van mening dat voor het betalen van de factuur geen grond bestaat. Hij heeft de makelaar geen opdracht gegeven om een woning voor hem te zoeken, hij heeft de woning zelf via de website van Pararius gevonden. Verhuurder heeft de makelaar opdracht gegeven. Verhuurder dient dan ook de nota te betalen en niet de huurder. Daarom vordert huurder restitutie van de betaalde bemiddelingskosten, betaling van incassokosten en betaling van wettelijke rente.

Verweer makelaar De makelaar stelt dat zij als bemiddelingsbureau namens de huurder/koper optreedt en niet namens de verhurende/verkopende partij. De makelaar had geen opdrachtbevestiging van de verhuurder en verhuurder heeft geen enkele vergoeding aan de makelaar betaald. De makelaar heeft meerdere malen de bemiddelingsvoorwaarden, waarin betaling van de bemiddelingskosten staan vermeld, met huurder doorgesproken.

Beoordeling Rechtbank De vraag die voor de beoordeling van belang is, is de vraag of de makelaar gerechtigd was bemiddelingskosten in rekening te brengen bij huurder voor haar werkzaamheden in verband met het tot stand komen van de huurovereenkomst.

Huurder heeft zich beroepen op artikel 7:264 lid 2 BW. Dit artikel bepaalt dat een bij de totstandkoming van een huurovereenkomst gemaakt beding nietig is, voor zover daarbij door een derde enig niet redelijk voordeel wordt overeengekomen. Van een niet redelijk voordeel is in ieder geval sprake als de situatie genoemd in artikel 7:417 lid 4 BW zich voordoet. Dit artikel verbiedt het dienen van twee heren. Als een makelaar voor zowel verhuurder als huurder optreedt en één van deze partijen is een natuurlijk persoon die niet in de uitoefening van een beroep of bedrijf handelt, dan mag de makelaar geen courtage bij de huurder in rekening brengen, mits het gaat om een zelfstandige woning.

De rechter is van mening dat het hier gaat om een situatie als omschreven in artikel 7:417 lid 4 BW. Er is sprake van een overeenkomst van lastgeving (7:417 lid 1 BW) indien je een makelaar opdracht geeft tot het verhuren van een woning dan wel het zoeken naar huurwoning. Van belang hierbij is om vast te stellen wie de opdrachtgever/lasthebber is van de makelaar. De rechter is van mening dat de verhuurder in ieder geval opdrachtgever/lasthebber van de makelaar is geweest. De verhuurder heeft zijn woning te huur aangeboden bij de makelaar. Dat de makelaar en verhuurder geen afspraken op papier hebben vastgelegd en verhuurder niets aan de makelaar heeft betaald maakt dit niet anders.

De volgende vraag die van belang is, is of er tussen huurder en makelaar ook sprake is van een lastgevingsovereenkomst. Tussen huurder en makelaar is geen opdracht tot bemiddeling tot stand gekomen. Huurder heeft de makelaar niet verzocht een woning voor hem te zoeken. Huurder heeft de makelaar wel een opdracht/last gegeven voor hem een huurovereenkomst te sluiten. Dit is ook een lastgevingsovereenkomst in de zin van 7:414 lid 1 BW.

Naar het oordeel van de rechter is daarmee sprake van het dienen van twee heren als bedoeld in artikel 7:417 lid 4 BW. De makelaar heeft zowel met verhuurder als met huurder een lastgevingsovereenkomst gesloten. Het in rekening brengen van kosten bij de huurder is op grond van dit artikel, nu huurder handelt als natuurlijk persoon en het gaat om een zelfstandige woning, dan ook niet toegestaan.

Conclusie De rechtbank komt tot de conclusie dat de bemiddelingskosten onverschuldigd zijn betaald. Het in rekening brengen van deze kosten bij de huurder levert strijd op met artikel 7:417 lid 4 BW en daardoor tevens een nietig beding op grond van artikel 7:264 lid 2 BW. De vordering tot restitutie van de bemiddelingskosten is toewijsbaar, evenals de gevorderde wettelijke rente. De vordering ter zake van buitengerechtelijke kosten wordt afgewezen.

De volledige uitspraak kunt u hier terugvinden: http://www.rechtspraak.nl/ljn.asp?ljn=BZ6442.

NVM Marktcijfers Haaglanden

In het 1e kwartaal van 2013 zijn er landelijk 6,4% minder woningen verkocht t.o.v. het 1e kwartaal van 2012. In vergelijking met het 4e kwartaal 2012 zijn er in Nederland 30,3% minder woningen verkocht. Het aantal verkochte woningen door NVM-makelaarskantoren bedroeg 17.577 woningen in het 1e kwartaal. De prijsdaling ten opzichte van het voorgaande kwartaal bedraagt 1,6%, ten opzichte van een jaar geleden is de prijsdaling 5,5%. De verkooptijd bedraagt momenteel 170 dagen in Nederland (in het 4e kwartaal 2012 171 dagen, in het 1e kwartaal 2012 162 dagen).

In de Gemeente Den Haag zijn 11,1% minder woningen verkocht t.o.v. het 1e kwartaal 2012. In vergelijking met het voorgaande kwartaal, zijn er 21,9% minder woningen verkocht. In het 1e kwartaal zijn er 976 woningen verkocht, tegen 1.249 woningen in het 4e kwartaal 2012. De gemiddelde transactieprijs is het afgelopen kwartaal met 2,6% gedaald. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 212.000,=, waarbij de gemiddelde verkooptijd in de Gemeente Den Haag
162 dagen is.

In de regio Delft is eveneens een daling te constateren in het aantal transacties. T.o.v. een jaar geleden zijn er in Delft 6,6% minder woningen verkocht, t.o.v. het voorgaande kwartaal 39% minder (139 woningen in het 1e kwartaal 2013 versus228 woningen in het 4e kwartaal 2012). De regio Delft laat een prijsdaling zien van 1,7% t.o.v. het voorgaande kwartaal en 8,8% t.o.v. een jaar geleden. De gemiddelde transactieprijs bedraagt momenteel € 205.000,= en de gemiddelde verkooptijd bedraagt hier 145 dagen.

In het Westland zijn t.o.v. een jaar geleden 2,8% minder woningen verkocht (123 versus 127)! T.o.v. van voorgaande kwartaal zijn er 36,1% minder woningen verkocht. De gemiddelde transactieprijs is gestegen met 1,3% t.o.v. het voorgaande kwartaal, echter t.o.v. een jaar geleden is de prijs gedaald met 6,4% en bedraagt momenteel € 224.000,=. Een woning in het Westland staat gemiddeld 159 dagen te koop versus 232 dagen in het 1e kwartaal 2012.

Voor de gemeenten Rijswijk, Wassenaar, Zoetermeer, Leidschendam-Voorburg en Pijnacker-Nootdorp, zijn de woningmarktcijfers als volgt;

Rijswijk
57 Transacties in het 1e kwartaal 2013 versus 63 transacties in het 4e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 183 dagen.
Gemiddelde transactieprijs € 197.000,=.

Wassenaar
39 Transacties in het 1e kwartaal 2013 versus 48 transacties in het 4e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 202 dagen.
Gemiddelde transactieprijs € 501.000,=.

Zoetermeer
160 Transacties in het 1e kwartaal 2013 versus 179 transacties in het 4e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 193 dagen.
Gemiddelde transactieprijs € 192.000,=.

Leidschendam-Voorburg
140 Transacties in het 1e kwartaal 2013 versus 141 transacties in het 4e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 161 dagen.
Gemiddelde transactieprijs € 242.000,=.

Pijnacker-Nootdorp
28 Transacties in het 1e kwartaal 2013 versus 74 transacties in het 4e kwartaal 2012.
Gemiddelde verkooptijd 162 dagen.
Gemiddelde transactieprijs € 259.000,=.

Conclusie
Het 1e kwartaal van 2013 laat een verwachte correctie zien t.o.v. het uitstekende
4e kwartaal 2012. De verandering van fiscaliteiten liet in het laatste kwartaal van 2012 een aanzienlijke toename zien in het aantal transacties. Het afgelopen kwartaal ligt wederom in de lijn van de eerste drie kwartalen van 2012.

De verwachte prijsdaling op de Nederlandse woningmarkt is het afgelopen doorgezet. De NVM verwacht in het 2e kwartaal een toename in het aantal transacties met 15% t.o.v. het afgelopen kwartaal. De NVM Landelijke Open Huizen Dag van zaterdag 6 april jl., is in de regio Haaglanden opvallend goed bezocht. Gemiddeld kreeg een woning 4 tot 5 bezoekers. Landelijke bedroeg dit 2 tot 3 bezoekers. Naar verwachting zullen er in 2013 circa 115.000 woningen worden verkocht, hetgeen vergelijkbaar is met het aantal transacties in 2011/2012.

De NVM benadrukt het belang van de starterslening en spreekt de hoop uit dat meerdere Gemeenten binnen de regio Haaglanden in 2013 de starterslening zullen introduceren.


- Posted by Pascal de Roo -